Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

дополнения п. 1 ст. 41 ЗК РФ указанием о необходимости обязательного включения

в договор аренды права на возведение объектов недвижимости на земельном

участке, либо путем изменения формулировки ст. 222 ГК РФ, где могло бы быть

указано не на отвод участка "для этих целей", а на его предоставление для целей,

допускающих возведение на нем объектов недвижимости.

По нашему мнению, ст. 41 ЗК РФ можно было бы дополнить пунктом

следующего содержания:

"Лица, использующие земельные участки на основании договора с

собственником земельного участка осуществляют права, установленные п.п. 2 п.

1 ст. 40 настоящего Кодекса поскольку это предусмотрено договором".

Рассматривая такой признак законного создания нового объекта, как

владение земельным участком, следует отметить, что данный критерий применим

лишь к вновь возводимым объектам. Когда речь идет о реконструкции уже

существующих объектов, вопрос о правах застройщика на землю зачастую бывает

не решен, что не может быть на практике основанием для признания объекта

реконструкции самовольным строительством. В этом случае основным является

вопрос о праве на сам объект реконструкции - здание или сооружение. Так

собственнику здания не требуется доказывать, что соответствующий участок

отведен ему для целей реконструкции, поскольку, являясь собственником

реконструируемого объекта, в силу ст. 209 ГК РФ он уже обладает правом на

распоряжение этим объектом путем его реконструкции. В соответствии с

319

действующим законодательством любой собственник здания и сооружения

является законным владельцем земельного участка, на котором расположен объект,

даже в том случае, если у него отсутствуют документы, прямо устанавливающие

это право, а в ЕГРП отсутствуют данные о его регистрации.

Однако на практике реконструкция объектов производится не только их

собственниками. Весьма распространенным является передача собственником (как

правило, государством) зданий и сооружений юридическим и физическим лицам на

условиях их реконструкции. В таких случаях вопрос о правах на землю должен

решаться в зависимости от формы передачи объекта. Если объект передается в

собственность на основании сделки отчуждения с условием его реконструкции, то с

момента регистрации права собственности на него по этому договору вопрос о

правах на земельный участок может специально не ставиться. Но отношения между

собственником объекта и застройщиком по реконструкции могут быть

организованы иначе. Если право собственности застройщика на

реконструированный объект возникает только с момента окончания его

реконструкции, то вопрос о праве застройщика на соответствующий земельный

участок должен быть решен до начала реконструкции, поскольку только в этом

случае право собственности может быть зарегистрировано за застройщиком, как

создателем нового объекта.

Следующим признаком законно созданного нового объекта является в

соответствии со ст. 222 ГК РФ получение на это необходимых разрешений. Такие

разрешения, представляющие собой разновидность административных актов,

необходимы как собственникам земельных участков и реконструируемых

объектов, так и лицам, которым участки или объекты переданы собственниками

для строительства (реконструкции) на иных правах. В соответствии со ст. 51

Градостроительного кодекса РФ "разрешение на строительство представляет

собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации

требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий

застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов

320

капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением

случаев, предусмотренных настоящим Кодексом".

Общим правилом является то, что разрешение требуется на строительство и

реконструкцию любого объекта, относящегося к недвижимости. В соответствии с

п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство не

требуется в случае:

1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном

физическому лицу, или строительства на земельном участке, предоставленном для

ведения садоводства, дачного хозяйства;

2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами

капитального строительства (киосков, навесов и других);