Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

314

е) участие данного лица в создании объекта;

ж) доля данного лица в праве собственности на объект либо

помещения, принадлежащие ему в рамках объекта.

Можно заметить, что пункты "в", "г" и "д" являются позитивным

отображением норм негативного содержания, находящихся в ст. 222 ГК РФ

"Самовольная постройка", в соответствии с которой "самовольной постройкой

является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое

имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в

порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без

получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением

градостроительных и строительных норм и правил". Это не случайно, поскольку,

решая вопрос о регистрации права на новый объект, регистратор должен в первую

очередь определить, не является ли он самовольной постройкой, т. к. в соответствии

с п. 2 ст. 222 "лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее

право собственности".

Теперь перейдем к рассмотрению каждого из фактов, подлежащих

установлению для решения вопроса о законности строительства.

До начала решения всех остальных вопросов необходимо установить наличие

самого объекта, отнесение его к объектам недвижимости и его характеристики .

Документ, содержащий указанные сведения, должен выдаваться органами

кадастрового учета в установленном порядке. В соответствии с п. 1 ст. 17 Закона о

регистрации обязательным приложением к документам, необходимым для

осуществляемой по установленным настоящим пунктом основаниям

государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является

кадастровый паспорт данного объекта недвижимого имущества. Согласно п. 4 ст. 14

Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" "кадастровый

паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного

кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной

315

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте

недвижимости".

Следующий вопрос, подлежащий выяснению, - завершено ли

строительство (реконструкция) объекта . Если доказательства завершения

строительства не будут представлены, то речь пойдет об объекте, не завершенном

строительством, регистрация прав на который отличается существенной

спецификой. Сведения о завершении строительства могут быть подтверждены

либо актом приемки в эксплуатацию, составленным до 1 января 2005 г.

комиссией, назначенной в установленном порядке, либо разрешением на ввод

объекта в эксплуатацию, выданным надлежащим органом. Ссылки заявителей при

подтверждении факта окончания строительства на какие-либо иные документы не

должны приниматься регистрирующим органом. При отсутствии этих документов

и возможности их получения факт завершения строительства может быть

установлен только судом. В частности, ст. 55 Градостроительного кодекса РФ (п.

8) прямо предусматривает возможность судебного оспаривания решения об отказе

в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Итак, у нас есть объект, относящийся к недвижимому имуществу, и

строительство этого объекта завершено. Теперь мы можем перейти к вопросу о

законности его создания.

В первую очередь для этого нужно выяснить статус земельного участка .

Как говорит закон (ст. 222 ГК РФ) этот участок должен быть:

- отведен в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;

- для целей создания данной недвижимости.

Нами не случайно эти два критерия указаны отдельно, поскольку сам факт

отвода земельного участка с соблюдением закона еще не является основанием для

признания законным возведения на нем объекта недвижимости.

Вообще, использование в законе термина "не отведенный земельный

участок" представляется недостаточно корректным. Отвод земельного участка –

понятие, применяемое при выделении земли в административном порядке. Между

316

тем застройщик может приобрести право на землю не только на основании

административного акта, он может стать собственником участка на основании

договора с прежним собственником, приобрести участок по наследству и иными

способами, которые нельзя назвать отводом. Поэтому правильнее было бы говорить

о наличии у лица права на данный земельный участок и права использовать его для