Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

собственности: на новую вещь (первичное право) и на вещь, которая уже имеет

собственника (вторичное право). С учетом этого нам представляется, что норма

пункта 1 ст. 218 ГК РФ должна распространяться на все случаи создания новых

вещей, включая объекты недвижимости, поскольку в ином случае невозможно

будет найти в законе основание для определения собственника объекта, который

появился вновь, но процесс создания которого не охватывается п. 1 ст. 218 ГК РФ.

С учетом изложенного можно было бы предложить уточнение п. 1 ст. 218 ГК

РФ с изложением его в следующей редакции: "Право собственности на новую

312

вещь приобретается лицом (лицами), участвовавшими в ее создании с

соблюдением закона и иных правовых актов с целью приобретения на нее права

собственности".

Что же касается п. 1 ст. 25 Закона о регистрации, то он мог бы иметь

следующее содержание:

"Право собственности на созданный объект недвижимого имущества

регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания и

участие лица в его создании в соответствии с законом с целью приобретения права

собственности на объект или его часть".

Такая формулировка более точно ориентировала бы и регистрирующие

органы, и заявителей при определении круга документов, необходимых для

регистрации прав на вновь созданный объект.

Определив в общей форме основание возникновения прав на новые

объекты, мы можем перейти к тем документам, которые позволят это основание

установить. Но прежде хотелось бы обратить внимание еще на одно

обстоятельство. Необходимо различать основания возникновения права

собственности на новый объект (деятельность по созданию объекта) и основания

регистрации этих прав в соответствии со ст. 17 Закона о регистрации. Эта статья

содержит перечень наименований документов, на основании которых может

осуществляться регистрация прав на объекты недвижимости. Автор уже

высказывал сомнения в целесообразности существования этой статьи и ее роли в

установлении формального подхода к регистрации прав на недвижимость1. Здесь

же отметим, что, по нашему мнению, попытка определения в законе конкретного

и исчерпывающего перечня документов, необходимых для регистрации прав на

новые объекты вряд ли будет продуктивной. Более правильным представляется не

определение перечня документов, необходимых для регистрации, а указание на

обстоятельства, подлежащие выяснению из этих документов.

1 См. § 3.5.

313

Тем не менее, такая попытка предпринята в Федеральном законе от 30

декабря 2004 г. № 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных

домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые

законодательные акты Российской Федерации"1. В ст. 16 этого Закона указано, что

"основанием для государственной регистрации права собственности участника

долевого строительства на объект долевого строительства являются документы,

подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в

эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в

состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или

иной документ о передаче объекта долевого строительства".

Желание законодателя путем указания конкретных документов,

необходимых для регистрации права участника долевого строительства,

ограничить возможный произвол регистрирующего органа вполне понятно.

Однако и участник долевого строительства, и регистратор должны понимать, что

основным для принятия решения о регистрации должно быть не наименование

представленных документов, а их содержание, свидетельствующее о том, что

данное лицо принимало участие в создании объекта недвижимости, и закон при

этом не был нарушен.

Итак, для принятия положительного решения о регистрации права

конкретного лица на объект недвижимости, необходимо установить следующее:

а) факт создания объекта;

б) завершение его строительства;

в) наличие прав на земельный участок, который должен быть отведен

для целей создания данного объекта в порядке, установленным законом и иными

правовыми актами;

г) наличие необходимых разрешений на создание объекта;

д) отсутствие существенного нарушения градостроительных и

строительных норм и правил;

1 Далее – "Закон о долевом участии".