Вадим Шабалин - Сам себе риэлтор. Решение вашего квартирного вопроса

Статья 1012. Договор доверительного управления имуществом

1. По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

2. Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.

Законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом.

3. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д.У».

При отсутствии указания о действии доверительного управляющего в этом качестве доверительный управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом.

Статья 1015. Доверительный управляющий

1. Доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия.

В случаях, когда доверительное управление имуществом осуществляется по основаниям, предусмотренным законом, доверительным управляющим может быть гражданин, не являющийся предпринимателем, или некоммерческая организация, за исключением учреждения.

2. Имущество не подлежит передаче в доверительное управление государственному органу или органу местного самоуправления.

3. Доверительный управляющий не может быть выгодоприобретателем по договору доверительного управления имуществом.

Районная налоговая инспекция, скорее всего, старается создать искусственные трудности в деятельности ИП, сдающих свою недвижимость в таком статусе – ведь «физик», не зарегистрированный в качестве предпринимателя, обязан платить 13 %, а ИП – 6 % от совокупного годового дохода, и указанная разница является далеко не лишней для местного бюджета. Для начала попробуйте в соответствии со ст. 108 НК РФ получить официальное разъяснение налогового органа по этому вопросу, а в случае отказа инспектора принять Вашу бухгалтерскую отчетность вышлите весь необходимый комплект документов по почте с уведомлением о вручении.

С 01.01.2009 г., после введения в действие ст. 346.25.1 прим НК РФ, у добросовестного арендодателя (наймодателя) появился еще один законный путь оптимизировать налогообложение – купить патент. Правда, для этого также надо зарегистрироваться в качестве ИП и подать заявление в свой налоговый орган не менее чем за 1 месяц до ориентировочного срока начала деятельности (т. е. сдачи жилья). Стоимость патента на рассматриваемый вид деятельности (аренда и наем жилых помещений) определяется нормативными актами субъектов Федерации и составляет, например, для Москвы и Петербурга на 2015 г. – от 37 до 150 тыс. руб. в год, в зависимости от площади квартиры и ремонта. Треть от его стоимости (в нашем примере – 20 тыс. руб.) оплачивается сразу в момент его получения, оставшаяся часть – не позднее 25 дней со дня окончания периода действия. Однако в этом случае Вам желательно получить годовой доход от сдачи жилья более 1 млн руб., или округленно 84 тыс. руб. в месяц (стоимость хорошей квартиры бизнес-класса), ибо в среднем патент стоит в пределах 50–70 тыс. руб.

Почему при сдаче квартиры хозяева настаивают на сроке 11 месяцев (или 364 дня)?

Если жильё сдается по договору найма (не путать с арендой) на срок свыше 1 года, то у жильцов в соответствии со ст. 683 ГК РФ возникает гораздо больше прав, что, безусловно, хозяевам не выгодно. К тому же с 22.07.2014 г. такой договор также подлежит госрегистрации в качестве обременения.