Вадим Шабалин - Сам себе риэлтор. Решение вашего квартирного вопроса

Для заключения договора поднайма необходимо, во-первых, согласие наймодателя и членов семьи нанимателя; во-вторых, должны соблюдаться требования о норме общежития общей площади на одного человека, включая нанимателей (для московского региона это 10 кв. м общей площади); в-третьих, поднаем не допускается, если в квартире проживают лица, страдающие тяжелыми формами некоторых соматических и психических заболеваний. В неприватизированных коммунальных квартирах для сдачи комнат одного из лицевых счетов в поднаем требуется согласие соседей, которое получить на практике очень сложно. Кроме того, у поднанимателя не возникает преимущественное право на продление договора, и он подлежит выселению без предоставления другого жилья либо в случае прекращения договора найма, либо с уведомлением за три месяца.

Заключение договора поднайма больше в интересах жильца – ведь, оформив его надлежащим образом и указав заниженную плату (например 3 тыс. руб.), можно вообще не платить за квартиру оговоренную рыночную сумму (например, 30 тыс. руб.), и владелец не сможет выселить такого жильца до истечения срока поднайма. Так что хозяину, точнее квартиросъемщику муниципального жилья, нужно быть начеку – давайте согласие на заключение такого договора только в том случае, если жилец (поднаниматель) рассчитался за весь срок вперед!

Для вступления в силу и исполнения договора поднайма необходимо соблюдение следующих условий (согласно ст. 76 ЖК РФ и ст. 685 ГК РФ):

• получение согласия наймодателя (в нашем случае – жилу-правления города, района или округа);

• получение согласия всех совершеннолетних граждан, прописанных (зарегистрированных) на данной жилплощади;

• договор поднайма может быть заключен при условии соблюдения нормы общей площади на одного человека, включая и нанимателей (хозяев): для Москвы и Подмосковья – 10 кв. м.

Хочу сдать свою комнату в коммунальной неприватизированной квартире. Соседи, естественно, против. Как обойти их?

На практике в подобном случае встречаются три основных пути, а какой из них использовать, зависит от Ваших взаимоотношений с соседями (относительно дружелюбные или конфликтные), их юридической грамотности (или безграмотности), а также от личности жильцов (которым вы планируете сдавать свою комнату). Давайте подробнее рассмотрим каждый из них.

1. Взятие соседей в «долю».

Вы сдаете комнату, никак не оформляя свои отношения с жильцами, а те обязуются часть оговоренной платы (обычно 1/3) отдавать соседям «за причиняемые неудобства». Способ хорош тем, что проживающие там же соседи могут контролировать поведение поднанимателей, частоту их разговоров по телефону, попытки пересдать жилье или поселить в комнату «кишлак».

2. «Имитация обмена».

Когда Вы решили сдавать жилплощадь, уведомите соседей о том, что Вы якобы решили меняться и подбираете вариант «комната на комнату». В качестве подтверждения своих слов разложите в коридоре около общего телефона рекламные газеты с «обведенными» вариантами, несколько раз позвоните по ним, приведите желающих «посмотреть» (естественно, соседи должны это слышать и видеть). Жильцов же предупредите, что они въезжают в комнату «по обмену», а если соседи потребуют какие-либо документы, то их надо «послать куда подальше». Единственный недостаток способа – поднанимателей необходимо подбирать на длительный срок, иначе второй раз подобный номер, скорее всего, не пройдет.

3. Вселение временных жильцов.

Согласно ст. 680 ГК РФ и 80 ЖК РФ наниматель и совместно проживающие с ним граждане могут дать согласие на безвозмездное проживание на их неприватизированной жилплощади «временных жильцов», для вселения которых согласие соседей по коммунальной квартире не требуется. Недостаток этого способа – необходимость ставить в известность наймодателя, т. е. жилотдел, который может отказать, если не будет соблюдаться норма предоставления жилой площади с учетом постоянно проживающих граждан (нанимателей). Кроме того, срок пребывания в квартире временных жильцов не может превышать 6 месяцев, хотя продлевается «с интервалом через день» (например поднаниматели «съехали» в среду, а вновь заселились в пятницу.

Самый радикальный способ сдачи в наем комнаты в коммуналке без согласия соседей – ее (комнаты) приватизация. В этом случае собственник комнаты волен распоряжаться ею по своему усмотрению, при этом преимущественное право найма у соседей не возникает (см. вопрос 2.8.3). Однако оформить приватизацию необходимо до 01.03.2017 г.