Вадим Шабалин - Сам себе риэлтор. Решение вашего квартирного вопроса

Какова последовательность действий, если я хочу продать квартиру без посредников? Сколько это займет времени?

Процесс продажи квартиры или находящейся в собственности комнаты условно можно разбить на семь этапов.

1. Оценка и определение рыночной стоимости (см. главу 1.1).

2. Рекламная кампания по варианту (глава 1.4).

3. Показ объекта, выбор покупателя, торг (главы 1.5 и 1.6).

4. Получение предоплаты и переговоры о передаче денег (главы 1.12 и 1.13).

5. Оформление сделки (главы 1.11, 2.2, 2.5 и другие).

6. Безопасное получение денег (глава 1.13).

7. Выписка и освобождение жилплощади (глава 1.12).

Просмотрите сначала указанные выше главы, а также вопросы, посвященные покупке жилплощади (глава 3.4.)

Первые серьезные проблемы Вы можете испытать, если завысите продажную цену своей квартиры.

Помните: дорогая недвижимость всегда в цене. Но только у продавцов, а не у покупателей.В рекламных объявлениях желаемую сумму старайтесь округлить, как в супермаркете, до 8 или 9 (например: 5,9 млн руб., 388 тыс. евро). Старайтесь всегда дать понять, что цена, которую Вы назвали, может быть снижена – но никогда не делайте это без показа!

Внимание! Если позвонивший по контактному телефону покупатель сразу говорит, что цена его устраивает («Мы квартиру берем, больше ни с кем не договаривайтесь»), то будьте настороже.

Возможно, Вас проверяют мошенники. Конечно, нельзя обвинять всех позвонивших в непорядочности (так Вы не найдете ни одного покупателя), но и о своей безопасности тоже забывать не стоит.

В 2014–2015 гг. на рынке квартирной недвижимости сложилась такая ситуация, что количество вариантов от продавцов больше заявок покупателей в 1,2–1,5 раза (в 2010–2013 гг. было наоборот). Поэтому покупатели имеют возможность придирчиво выбирать и торговаться. Самое неблагоприятное для продавцов время – это рождественские и майские праздники, а также «мертвый сезон» – с середины июля до конца августа, когда многие клиенты живут за городом или расслабляются на курортах.

Если лично Вы серьезно намерены совершать сделку, а покупатель «хочет подумать», попробуйте притянуть его к себе небольшой предоплатой (наверняка у партнера найдется хотя бы 20–30 тыс. руб., чем больше, тем для Вас лучше).

При этом можно съездить к партнеру домой или в офис (если денег с собой у того нет), заодно посмотрев, где покупатель обитает. При передаче денег оформляется соглашение о предоплате (для продавца выгодно в виде аванса, см. главу 1.13), и подготовительный этап сделки можно считать завершенным.

Для отчуждателя квартиры или частной комнаты оформление никаких трудностей не представляет. Приобретатель при этом рискует гораздо большим – возможностью столкнуться с «признанкой» (см. главу 2.16). Поэтому не удивляйтесь, что Вас, Вашу семью и квартиру будут очень тщательно проверять. Отнеситесь к этому с пониманием – ведь честному человеку нечего скрывать.

И, наконец, наступает самый ответственный и волнующий момент – расчеты. Требуйте при этом оформления депозитной ячейки в том банке, где удобно Вам, ни в коем случае никому не отдавайте свой паспорт, до окончательной выемки денег не подписывайте акт приемки-передачи квартиры! В противном случае можно стать жертвой банального «кидания» – Вам просто не отдадут разницу между указанной в договоре и реальной рыночной стоимостью квартиры, и жаловаться в этом случае кому-либо бесполезно.

Иногда покупатели настаивают, что окончательный расчет они произведут после Вашей фактической выписки из занимаемой жилплощади (или, что еще хлеще, после переезда). Старайтесь не соглашаться с такой постановкой вопроса: на практике в этом случае принято, что 95–97 % оговоренной суммы передается продавцу в момент переоформления прав собственности (в соответствии с процедурой, указанной в главе 1.13), а оставшиеся 3–5 % – после выписки, если она не была произведена ранее («под выписку» обычно удерживается не более 300 тыс. руб.).

Процедура продажи квартиры по времени занимает от 2 недель (срочный режим с потерей 10–15 % от рыночной стоимости) до 6–8 месяцев (когда продавец назначает цену выше разумной и не хочет уступать).

Существуют ли СМИ, где можно самостоятельно, без участия риэлторов, разрекламировать продаваемую квартиру? Сколько стоит обращение в них? Имеются ли соответствующие базы и странички в Интернете?