Вадим Шабалин - Сам себе риэлтор. Решение вашего квартирного вопроса

Сдаю дорогую квартиру в центре С.-Петербурга. В прошлом году, желая сэкономить на налогах, зарегистрировался в качестве индивидуального предпринимателя и в этом статусе заключил договор найма. Сейчас пошел в налоговую сдавать отчетность – и что же? Документы у меня не приняли и потребовали сначала заключить договор доверительного управления (ДДУ) фактически с самим собой: я как физическое лицо являюсь выгодоприобретателем, а как ИП – доверительным управляющим в части квартиры… но это еще не все – инспектор потребовала пройти госрегистрацию такого договора в ГБР (в настоящий момент – Управление Росреестра по Санкт-Петербургу. – Прим. авт .)и только после этого приходить сдавать отчетность. Где найти на бюрократов управу?

Ситуация, в которую Вы попали, еще раз подтверждает правоту бессмертных слов В. С. Черномырдина насчет того, что хотели как лучше, – именно поэтому 95 % граждан при сдаче своей недвижимости в аренду или наем не платят никаких налогов вообще, несмотря на периодические запугивания со стороны фискалов. Смеем Вас заверить, что требование налоговиков заключить ДДУ с самим собой совершенно беспочвенны – ведь в соответствии со ст. 1015 ч. 3 ГК РФ доверительный управляющий не может являться выгодоприобретателем по ДДУ, хотя бы и в статусе индивидуального предпринимателя. К тому же в соответствии со ст. 23–25 ГК РФ гражданин вправе использовать свое имущество для предпринимательской деятельности, зарегистрировавшись в уведомительном порядке в качестве ИП (что Вы и сделали), а также несет ответственность по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом за исключением того, на которое не может быть наложено взыскание. Так что юридическая «прокладка» в виде ДДУ при заключении договора аренды или найма между «двуликим» собственником-предпринимателем и жильцом (пользователем жилого помещения) представляется излишней.

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ

(извлечение)

Статья 23. Предпринимательская деятельность гражданина

1. Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

2. Утратил силу с 1 марта 2013 года. – Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ.

3. К предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила настоящего кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения.

4. Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований пункта 1 настоящей статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. суд может применить к таким сделкам правила настоящего кодекса об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

5. Граждане вправе заниматься производственной или иной хозяйственной деятельностью в области сельского хозяйства без образования юридического лица на основе соглашения о создании крестьянского (фермерского) хозяйства, заключенного в соответствии с законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве.

Главой крестьянского (фермерского) хозяйства может быть гражданин, зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя.

(п. 5 введен Федеральным законом от 30.12.2012 № 302-ФЗ)

Статья 24. Имущественная ответственность гражданина

Гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание.

Перечень имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание, устанавливается гражданским процессуальным законодательством.

Статья 25. Несостоятельность (банкротство) гражданина

(в ред. Федерального закона от29.06.2015 № 154-ФЗ)

1. Гражданин, который не способен удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей, может быть признан несостоятельным (банкротом) по решению арбитражного суда.

2. Основания, порядок и последствия признания арбитражным судом гражданина несостоятельным (банкротом), очередность удовлетворения требований кредиторов, порядок применения процедур в деле о несостоятельности (банкротстве) гражданина устанавливаются законом, регулирующим вопросы несостоятельности (банкротства).