Вадим Шабалин - Сам себе риэлтор. Решение вашего квартирного вопроса

Рекомендации хозяевам:

1. В текст составляемого договора обязательно должны быть внесены паспортные данные жильцов (убедитесь, что они соответствуют действительности).

2. Старайтесь не оставлять нанимателям доказательств передачи Вам денег, иначе, если возникнет конфликт с ними, бывшие жильцы запросто «сдадут» Вас в налоговые органы.

3. Чтобы не возникало конфликтов с полицией, домоуправлением и соседями, предупредите жильцов, что для третьих лиц они – Ваши родственники, проживают в квартире бесплатно.

4. Ни при каких обстоятельствах не передавайте нанимателям правоустанавливающие документы на квартиру и свои паспорта, даже копии! В противном случае жильцы, если они окажутся аферистами, могут продать Вашу жилплощадь.

Аналогично советы жильцам:

1. Попросите у хозяина, с которым подписываете договор, оригиналы правоустанавливающих документов (см. таблицу 2.3.1 из главы 2.3 второй части книги) – под договором должны стоять подписи всех совершеннолетних граждан, имеющих право собственности на квартиру!

2. Требуйте с владельцев квартиры исполнительной надписи на договоре после каждой передачи денег (с указанием суммы в рублях).

3. В случае повышенного интереса к Вам соседей, работников управляющей компании или полиции не показывайте последним договор: скажите, что Вы родственники хозяев и живете безвозмездно.

Наша семья из 3 человек сняла при посредничестве фирмы N однокомнатную квартиру в Москве у одинокого мужчины средних лет. Был подписан договор безвозмездного пользования без указания срока. Через 2,5 месяца в один из дней хозяин завалился к нам пьяный, в 3 часа ночи, потребовал денег на водку и оплату такси, а также предупредил, что его выгнала жена из дома (он жил у нее) и он квартиру больше сдавать не собирается. Агент фирмы N, которой мы сообщили о случившемся, обещала подобрать похожую квартиру, но слова своего не сдержала. Как поступить? Совсем недавно с большим трудом удалось устроить ребенка в близлежащую школу, а этот… фактически выставляет нас на улицу… (стилистика письма сохранена – прим. авт.)

Скорее всего, Вы не настаивали на подписании договора краткосрочного найма (см. предыдущий вопрос), а согласились на предложенный оппонентами ДБП, что делать ни в коем случае не следовало. Предъявить претензии к риэлторской фирме N также бессмысленно – ведь она получила с Вас вознаграждение только за сведение с собственником, а за дальнейшие с ним взаимоотношения ответственности не несет. Остается только «объяснить» хозяину, что он не прав, особенно если тот не слишком «крутой» по жизни. В качестве условия освобождения квартиры можно потребовать с последнего неустойку в размере двух месячных плат за наем или предложить ему своими силами (за Ваш счет) снять в близлежащем районе похожую жилплощадь, куда Вы и переедете. Если хозяин на подобные условия не соглашается, заявите ему, что с подписанным договором Вы пойдете в налоговую инспекцию и нарушивший закон хозяин уплатит сумму, равную минимум 26 % от полученной с Вас: 13 % – подоходный налог и столько же – штраф за его неуплату плюс еще пеню за просрочку платежа (подробнее об этом – см. главу 4.13).

В случае, если бы был оформлен договор найма, то выселить Вас из занимаемой квартиры можно было только в судебном порядке, что практически нереально. Кроме того, советуем подойти к местному участковому и рассказать ему о сложившейся ситуации (естественно, только в том случае, если у Вас нет проблем с регистрацией). Тогда весьма маловероятно, что вызванный хозяином наряд полиции выставит вашу семью с ребенком на улицу.

Давайте рассмотрим основные рекомендации жильцам по поводу того, как вести себя с хозяевами сдаваемых квартир.

1. Выяснение прав собственности.

Сдаваемые квартиры могут находиться в собственности или нет (получены хозяевами по договору социального найма). Во втором случае вместо договора краткосрочного найма заключается договор поднайма, и жилец именуется уже поднанимателем. Если Вы снимаете неприватизированную квартиру (в Москве таких около 20 %), обязательно требуйте от хозяев заключения договора поднайма, это в Ваших интересах! При этом оговоренную плату передавайте «черным налом», не забывая, естественно, брать соответствующие расписки. Запомните, что если договор поднайма заключен правильно, хозяин может выселить Вас досрочно только в судебном порядке (полиция этого делать не станет), даже если Вы перестанете платить. В случае частной квартиры заключается договор краткосрочного найма (подробнее о нем выше). Конечно, наивно предполагать, что собственник пойдет регистрировать его, как это формально положено, в муниципальные органы – договор останется своего рода «междусобойчиком», где оговорен только размер платы. Только не забывайте в момент внесения платежа требовать с хозяина расписку в получении денег или надпись на договоре, что с такого-то по такое-то число плата за наем получена, – это Ваше законное право.