Н. Косарева - Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации

Источник : Банк России.

Рис. 1.8. Доля просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам (по РСБУ)

Основными причинами такого роста являются начавшиеся в конце 2008 г. сокращение рабочих мест, перевод работников на неполную занятость и, как следствие, существенное снижение уровня дохода у многих заемщиков. Кроме того, сказался рост на 40 % курса доллара (с 26 руб./долл. до 36 руб./долл.), отчего наиболее сильно пострадали заемщики, взявшие ипотечные кредиты в валюте (на 1 января 2009 г. доля задолженности по ипотечным кредитам в иностранной валюте составила около 20 %). В проигрыше оказались и заемщики, получившие кредиты с плавающей процентной ставкой. Соответственно наибольший рост просрочек приходится на кредиты в иностранной валюте – более чем в 180 раз с января 2007 г., а по кредитам в рублях – в 127 раз.

Просроченная задолженность по ипотечным жилищным кредитам, обслуживаемым АИЖК, рассчитанная по международным стандартам финансовой отчетности [5] Просроченная задолженность включает весь остаток задолженности по кредитам, платежи в счет погашения которых просрочены на 30 и более дней после установленного срока. (рис. 1.9), также выросла. Доля кредитов, по которым платеж просрочен на три месяца и более, составила на 1 июля 2009 г. 9,9 %, что в 2,7 раза больше, чем на соответствующую дату 2008 г. [6] Данные АИЖК.

Источник : Банк России.

Рис. 1.9. Доля просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам, обслуживаемым АИЖК (по МСФО)

Чтобы смягчить сложившиеся негативные тенденции, в том числе избежать балансовых убытков, банки стали предлагать заемщикам программы реструктуризации ипотечных кредитов, включая конвертацию валютных кредитов в рублевые, правда, по текущим процентным ставкам, которые достаточно сильно выросли по сравнению с началом 2008 г., пролонгацию кредитов и т. п. В 2009 г. также начала действовать государственная программа реструктуризации ипотечных кредитов, реализуемая дочерней компанией АИЖК – Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК).

Оставшиеся участники ипотечного рынка в целом стали более консервативно подходить к оценке платежеспособности заемщика, объявив обязательным условием получения кредита наличие официально подтвержденного дохода (справка 2-НДФЛ), и повысили требования к первоначальному взносу до 30 %.

Рынок рефинансирования ипотечных кредитов, активно развивавшийся в последние годы, практически полностью лишился инвесторов, напуганных резким повышением неопределенности и кризисом доверия. Это привело к росту стоимости привлечения денежных средств как на отечественном, так и на зарубежных финансовых рынках.

В сложившейся ситуации на рынке наблюдалось стремительное обесценение долгосрочных активов с фиксированной ставкой, каковыми являются выданные ранее ипотечные кредиты. В результате если в I квартале 2008 г. активные операции по рефинансированию проводили крупные игроки рынка, то в III квартале они прекратили выкуп. Участники рынка ипотечного кредитования, успевшие к началу 2008 г. сформировать достаточный объем пулов для проведения секьюритизации, были вынуждены отложить или перенести на неопределенное время выпуск ипотечных ценных бумаг. Если количество кредитных организаций, участвовавших на вторичном рынке ипотечного кредитования, сократилось за 2008 г. на 12,5 % (с 233 до 204), то с начала 2009 г. оно уменьшилось еще на 32 % (до 139).

В 2008 г. объем рефинансированных на вторичном рынке кредитов сократился на 14,6 % по сравнению с 2007 г. (со 115,9 млрд руб. до 99 млрд руб.), а с начала 2009 г. еще почти в 3 раза – до 33,4 млрд руб.

При этом если в 2008 г. средства, полученные кредитными организациями в порядке рефинансирования, составляли всего 15,2 % общего объема выданных ипотечных кредитов, то в первом полугодии 2009 г. в связи с отсутствием долгосрочного фондирования и ростом рисков банковских операций рефинансирование стало одной из обязательных составляющих привлечения денежных средств в ипотечное жилищное кредитование – его доля в предоставленных в первом полугодии ипотечных жилищных кредитах составила 60,3 % (рис. 1.10).

Примечание : за 2005–2007 гг. – данные только о прямой продаже пулов ипотечных кредитов.