Elga Molina Roig - Obras y reparaciones en los arrendamientos urbanos de vivienda

El régimen más complejo es el que se regula en el artículo 21 LAU que trata de dilucidar la responsabilidad de cada parte del contrato respecto a las obras y reparaciones necesarias para las partes, es decir, determina quien debe hacerse cargo obligatoriamente de las mismas. En cuanto a esto, el artículo 21 LAU solo establece que el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido en el contrato. Mientras al arrendatario se le imputan los deterioros producidos por su culpa, de acuerdo a los artículos 1563 y 1564 CC y las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda. Ahora bien, ha tenido que ser la jurisprudencia la que determine que debe entenderse por la “conservación de la vivienda en condiciones de habitabilidad o las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario de la vivienda”, que son conceptos jurídicos indeterminados, es decir, se refieren a una realidad que no es precisa e inequívoca y, por lo tanto, la jurisprudencia ha decidido voluntariamente no acotarlos de manera exacta para permitir soluciones acomodadas a las circunstancias y establecer estándares de conducta abiertas para los destinatarios de las normas jurídicas.

Otra cuestión controvertida jurisprudencialmente son las obras que puede realizar el arrendatario en la vivienda arrendada, sin el consentimiento del arrendador. En este sentido, los Tribunales determinado en que casos es necesario este consentimiento, es decir, han tenido que definir que tipo de obras alteran la configuración de la vivienda arrendada. Así, el artículo 23 LAU solo enuncia este requisito, pero no lo define, por lo que nos encontramos ante otro concepto jurídico indeterminado que ha sido preciso delimitar.

En cambio, la LAU regula otro tipo de obras que se pueden realizar en la vivienda arrendada y que no han sido tratadas en profundidad por la jurisprudencia, como las obras de mejora que puede realizar el arrendador durante la vigencia del contrato de alquiler (art. 22 LAU), que le darán derecho a elevar la renta (art. 19 LAU) o las obras de adaptación que pueden realizar las personas discapacitadas o los mayores de setenta años (art. 24 LAU). En estos casos, ha sido la doctrina la que ha tenido que definir algunos conceptos necesarios y fijar los principales requisitos para su aplicación a partir de la regulación establecida en la LAU. Así, se ha determinado que tipo de obras de mejora son las que no pueden diferirse hasta la finalización del contrato de arrendamiento, que se contemplan en el artículo 22 LAU o que requisitos deben cumplir las personas discapacitadas y el tipo de obras que podrán realizar para adecuar la vivienda arrendada a sus necesidades, según el artículo 24 LAU.

Por este motivo, la finalidad de este libro es recoger gran parte de la jurisprudencia y la doctrina existente sobre la materia para poder delimitar las responsabilidades de cada parte del contrato y poder aplicarla al caso concreto de la forma más rigurosa y precisa posible, aunque, como veremos, en muchos casos existe jurisprudencia contradictoria y posiciones doctrinales discrepantes, pues no existen soluciones sencillas a problemas complejos.

1De acuerdo a la STS de 21 de noviembre de 1962.

2SAP de Barcelona de 27 de febrero de 2008.

3SAP de Salamanca de 25 de octubre de 2018 (JUR 2018\18909).

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