Michael Maurer - Das Baustellenhandbuch Bauleitung

Ein gesondertes Honorar kann der bauleitende Architekt für seine Tätigkeit im Rahmen der Mangelbeseitigungsarbeiten nicht verlangen. Die Beratungstätigkeit ist eine Grundleistung im Rahmen der Objektüberwachung.

Neben der Erstellung des eigentlichen Architektenwerks treffen den Architekten zahlreiche Nebenpflichten im Rahmen der Abwicklung des Bauvorhabens. Dies sind Aufklärungs-, Beratungs- und Hinweispflichten. Bei einer Verletzung dieser Pflichten steht dem Auftraggeber möglicherweise ein Schadensersatzanspruch nach §§ 280, 281 BGB oder aus der c.i.c. zu.

Es ist allerdings nicht Aufgabe des Architekten, schwierige Rechtsfragen zu klären. Er muss in diesem Zusammenhang den Bauherrn darauf hinweisen, dass es sinnvoll ist, juristischen Rat einzuholen. Die Grundzüge des BGB sowie der VOB/B sind allerdings zu erwarten. Dies gilt insbesondere für die Gewährleistungsfrist.

Überwachungsrecht des Auftraggebers

Unter das Überwachungsrecht des Auftraggebers fällt gem. § 4 Abs. 1 Nr. 2 VOB/B das Recht des Auftraggebers, die vertragsgemäße Ausführung der Arbeiten zu überwachen. Hierzu hat er Zutritt zu den Arbeitsplätzen, Werkstätten und Lagerräumen, wo die vertragliche Leistung oder Teile von ihr hergestellt oder die hierfür bestimmten Stoffe und Bauteile gelagert werden. Auf Verlangen des Auftraggebers sind ihm die Werkzeichnungen oder andere Ausführungsunterlagen sowie die Ergebnisse von Güteprüfungen zur Einsicht vorzulegen und die erforderlichen Auskünfte zu erteilen, wenn hierdurch keine Geschäftsgeheimnisse preisgegeben werden. Als Geschäftsgeheimnis bezeichnete Auskünfte und Unterlagen hat er vertraulich zu behandeln. Demnach lassen sich die Möglichkeiten der Überwachung während der Bauausführung für den Auftraggeber wie folgt kategorisieren:

Die Überwachungsrechte eröffnen dem Auftraggeber die Möglichkeit, den Baufortschritt zu kontrollieren und rechtzeitig einzugreifen, wenn die Befürchtung besteht, dass ein zügiger und reibungsloser Baufortschritt nicht mehr gewährleistet ist. Vom Überwachungsrecht des Auftraggebers ist dessen Anordnungsrecht nach § 1 Abs. 3 und 4 VOB/B zu unterscheiden.

Es steht dem Auftraggeber grundsätzlich frei, von diesem Überwachungsrecht Gebrauch zu machen, eine Verpflichtung dazu besteht jedenfalls nicht. Auch wenn der Auftraggeber die Überwachungsrechte nicht wahrnimmt, bleibt es dabei, dass der Auftragnehmer grundsätzlich eigenverantwortlich für die ordnungsgemäße Erfüllung seiner Leistungen aus dem Bauvertrag bleibt. Eine unterbliebene Überwachung führt zu keinem Mitverschulden des Auftraggebers, wenn es etwa zu Schäden kommt.

Zutrittsrecht {Zutrittsrecht}

Das Überwachungsrecht des Auftraggebers erlaubt diesem, insbesondere die Arbeitsplätze, Werkstätten und Lagerräume zu betreten, in denen die vertragliche Leistung oder Teile von ihr hergestellt oder die hierfür bestimmten Stoffe und Bauteile gelagert werden. Diese Plätze, Stätten und Räume müssen nicht unbedingt auf dem Ort der Baustelle sein, sondern können sich auch außerhalb befinden, müssen aber in der Verfügungsgewalt des Auftragnehmers stehen. Auch für diese Orte gilt das Zutrittsrecht. Mit der Wahrnehmung seines Zutrittsrechts wird der Auftraggeber in die Lage versetzt, Einblicke in Bereiche zu erhalten, die für die Ausführung der Arbeiten wichtig sein könnten.

Einsichtsrecht {Einsichtsrecht}

Sollte der Auftraggeber dies vom Auftragnehmer verlangen, sind ihm die Werkzeichnungen oder andere Ausführungsunterlagen sowie die Ergebnisse von Güteprüfungen zur Einsicht vorzulegen und die erforderlichen Auskünfte zu erteilen. Dadurch wird der Auftraggeber in die Lage versetzt, noch während der Bauausführung zu überprüfen, ob alles plangerecht angefertigt wurde und ausgeführt wird. So kann ein etwaiger Schaden später vermieden oder zumindest minimiert werden.

Auskunftsrecht {Auskunftsrecht}

Weiterhin sind dem Auftraggeber die erforderlichen Auskünfte zu erteilen, wenn hierdurch keine Geschäftsgeheimnisse preisgegeben werden. Der Auftragnehmer muss also keine Auskunft über solche Tatsachen und Umstände erteilen, bei denen er sich der Gefahr aussetzen würde, seine Betriebsgeheimnisse zu verraten. Ebenso besteht kein Anspruch des Auftraggebers auf solche Auskünfte. Als Geschäftsgeheimnisse werden auch solche Tatsachen und Umstände bezeichnet, die in Zusammenhang mit einem Geschäftsbetrieb stehen, nur einem eng begrenzten Personenkreis bekannt sind und nach dem Willen des Geschäftsinhabers geheim zu halten sind, wobei der Auftragnehmer an der Geheimhaltung ein wirtschaftliches Interesse haben muss.

Änderungen durch das neue Bauvertragsrecht 2018

Für alle ab dem 01.01.2018 abgeschlossenen Bauverträge und Architekten- und Ingenieurverträge gelten gegenüber den bisherigen Regelungen umfangreiche Änderungen. Zudem gibt es für Bauvorhaben zwischen einem Generalunternehmer (GU) und einem Verbraucher einen eigenen Verbraucherbauvertrag. Da die neuen gesetzlichen Regeln deutlich von wichtigen Vorschriften der VOB/B abweichen, können bekannte Regelungen der VOB/B im Falle einer gerichtlichen Prüfung unwirksam sein. Dies betrifft insbesondere die Vorschriften zu geänderten und zusätzlichen Leistungen und deren Vergütung.

Änderungen im Allgemeinen Teil des BGB

Erweiterte Gewährleistungsrechte {Gewährleistungsrechte} für Unternehmer beim Kaufvertrag

Die für die Bauleitung wichtigste Änderung im Allgemeinen Teil betrifft den Umfang der Gewährleistungsansprüche, die (Bau)Unternehmer und Handwerker gegenüber Verkäufern von Baumaterialien und Produkten haben. Bislang besteht das Problem, dass der Umfang der Gewährleistungsansprüche aus dem Kaufvertrag für Materialien nur die Nachlieferung eines mangelfreien für ein mangelhaftes Produkt umfasste. Die Kosten von Aus- und Einbau und mögliche weitere Kosten der eigentlichen Mangelbeseitigung musste der Verkäufer nicht tragen. Der Bauunternehmer trug ein deutlich höheres Risiko als der Materialverkäufer, da er für die gesamte Mangelbeseitigung haftbar war. Er musste auch dann, wenn er unverschuldet ein defektes Bauteil eingebaut hatte, alle mit der Mangelbeseitigung zusammenhängenden Kosten tragen.

Zukünftig kann der Bauunternehmer von seinem Lieferanten im Falle von Gewährleistungsmängeln nicht nur die Nachlieferung eines mangelfreien Bauprodukts verlangen, sondern hat auch einen Anspruch darauf, dass ihm die erforderlichen Aufwendungen für den Aus- und Einbau ersetzt werden. Die Bauleitung des ausführenden Unternehmens oder diese direkt für den Bauherrn arbeitet und diese Materialien selber einkauft, muss nun darauf achten, im Falle von Mängeln die Verkäufer auch hinsichtlich der mit dem Aus- und Einbau zusammenhängenden Kosten zu verpflichten und z. B. einen Kostenvorschuss für die Mangelbeseitigung zu verlangen. Trotz dieser neuen gesetzlichen Regelung muss § 377 HGB weiterhin beachtet werden. Sind auf beiden Seiten des Kaufvertrags Kaufleute i. S. d. HGB beteiligt (z. B. GmbH, AG, KG, OHG), muss der Käufer eine ihm gelieferte Ware unverzüglich auf Mängel untersuchen. Tut er dies nicht, kann er keine Ansprüche mehr geltend machen, wenn der Mangel bei einer rechtzeitigen Untersuchung früher hätte gerügt werden können.

Verlängerte Verjährung {Verjährung, verlängerte} für kaufvertragliche Gewährleistungsansprüche

Ansprüche gegenüber dem Verkäufer verjähren zwar weiterhin innerhalb von zwei Jahren nach Ablieferung der Sache, allerdings gibt es eine Ablaufhemmung für die Gewährleistungsansprüche, die erst spätestens fünf Jahre nach dem Zeitpunkt endet, zu dem die Sache dem Käufer geliefert wurde (§ 445b BGB).