José Candela Ochotorena - Del pisito a la burbuja inmobiliaria

Para entender esta anomalía española, es preciso ubicarla en el contexto de posguerra y de las migraciones que se dieron en esos años. En 1950 el Instituto Nacional de Estadística (INE) realizó el primer censo fiable de población y vivienda; según el cual había en España 6.287.000 viviendas, de las cuales estaban ocupadas 5.958.700. Veinte años más tarde, el censo de 1970 recogía un total de 10.655.000 viviendas, de las cuales estaban ocupadas 8.504.300. Esto es, en veinte años el parque de vivienda en España había crecido un 69,4%, pero su ocupación solo lo hizo en un 42,7%. Lo cual es un índice de un parque en proceso de abandono, o de un aumento de colocación de los ahorros en inmuebles vacacionales, o de ambos. La intensidad de las migraciones del periodo estudiado, como veremos, refuerzan la hipótesis del abandono rural.

Por lo que hace a la propiedad, en 1950 se estimaba que la vivienda urbana en propiedad rondaba el 20%, porcentaje que se duplicó en 1960 con un 43% de las viviendas principales propiedad de sus ocupantes, tendencia que alcanzó en 1970 la cifra del 70% (el nivel más alto de Europa en esas fechas). Es decir, en veinte años, el número de viviendas urbanas en propiedad en España se multiplicó por 3,5. Desde 1970 se llegó a las cifras ya vistas de 2001. Un periodo de 30 años durante los cuales España ha sido el país europeo con un porcentaje mayor de ciudadanos que son propietarios de su vivienda.

Estas cifras cobran aún más sentido cuando se comparan con la demografía. Los censos del INE nos informan de que España tenía alrededor de 26 millones de habitantes en 1940, y 28.172.268 en 1950, un 40% de los cuales vivían en los municipios (pueblos) de menos de 5.000 habitantes; más tarde, en 1970, tenía 34.041.531, de los cuales menos del 20% vivían en pueblos. El país no solo había crecido en población, sino que más de seis millones de españoles habían emigrado a municipios más grandes; y tres millones, entre los años 1957 y 1970, lo habían hecho al extranjero. Estas migraciones creaban una necesidad abrumadora de nuevas viviendas y, en parte, dotaron los recursos para edificarlas.

Los tres bloques de datos citados, revelan un comportamiento muy peculiar del mercado inmobiliario español en relación con el contexto europeo. Son cifras que nos presentan una, hasta cierto punto, anomalía que debe ser explicada. Este trabajo de investigación histórica, presentado en octubre de 2017 para mi tesis doctoral, 2está dedicado a buscar una explicación a estas peculiaridades del mercado inmobiliario español. La investigación parte de la convicción de que, para comprender fenómenos como el descrito, es necesario ir más allá de las explicaciones que nos proporciona la caja de herramientas del economista, mediante la incorporación de una perspectiva histórica.

Como economista me ha interesado el fenómeno de la persistencia de pautas idiosincrásicas en el mercado de vivienda español. Desde luego, no es ajena a este interés mi propia experiencia. La sucesión periódica de burbujas y crisis de la construcción fue responsable del cierre de la primera empresa donde tuve un empleo de mi profesión; acontecimiento que me envió al paro en 1979. Paradójicamente, tres años antes, cuando esa inmobiliaria de Madrid donde trabajaba, anunciaba en la prensa del fin de semana una nueva promoción en la Elipa, Chamartín, o Pacífico; el lunes por la mañana a la hora de incorporarnos al trabajo, se había formado una cola de personas en la calle, esperando a que se abrieran las oficinas de venta. Muchos venían con sobres de billetes de mil pesetas, ahorros enviados por algún familiar emigrante; Europa iniciaba la recesión y ellos preparaban la vuelta. Mientras, nuestro país estaba en plena transición a la democracia, subido a una burbuja inflacionaria que llevaría el IPC anual hasta el 25%.

Los economistas analizábamos estas peculiaridades del mercado inmobiliario español, utilizando para ello las herramientas estándar: la estructura de oferta del mercado, la repercusión del valor del suelo, las prácticas de stock de solares de las empresas inmobiliarias, la connivencia de los comisarios públicos para el control urbanístico con los gestores de las sociedades inmobiliarias, las tramas de relaciones entre las instituciones financieras y el negocio de la vivienda, la venta sobre plano de las promociones, la acumulación del suelo y, finalmente, el contexto inflacionario, que devalúa las deudas y convierte las viviendas en activos financieros.

Excepción hecha de la conservación del valor del capital; estos factores explicaban la carestía de la vivienda, pero no podían dar cuenta de la persistencia de esa pulsión de los españoles a endeudarse de por vida para tener una vivienda en propiedad; pulsión que hoy, cada vez más, se desvela como el humus que alimenta la tendencia de la oferta a superar la demanda solvente, creando esa reserva de viviendas vacías que no salen al mercado de alquiler, y compiten por los recursos económicos y financieros con los sectores más intensivos en tecnología (Rodríguez, 2006). Estos hechos chocan con la teoría económica, que prescribe, en este escenario, bajadas de precio y parálisis de la oferta, lo cual nunca había ocurrido hasta que, integrados en el euro, la economía española ya no puede recurrir a la devaluación monetaria y la inflación, para mantener su estructura de oferta en el cambio de coyuntura posterior a 2007.

Nos encontramos, pues, con un panorama social complicado que difícilmente puede explicarse de manera satisfactoria con las herramientas de teoría económica disponibles. Pero tampoco es menos cierto que a lo largo de su historia las disciplinas económicas han tenido que dar respuesta a problemas mucho más complejos. En tales ocasiones esas respuestas se han formulado recurriendo a marcos teóricos construidos en conexión con otras ciencias o disciplinas sociales. Así, la economía política ha recurrido hoy a la historia, para explicar las burbujas de deuda (Hyman, 2011). Pero también a la filosofía, como es el caso de Marx cuando, en el siglo XIX, tuvo que afrontar el tema más controvertido de su época: el del valor del trabajo. De modo similar, al comienzo del último tercio del siglo XX, cuando Europa, en plena luna de miel con las políticas de inclusión social y pleno empleo, entró en crisis; de nuevo los economistas se han sentido incapaces de encontrar en los cuerpos teóricos al uso las herramientas necesarias, no solo para explicar lo que ocurre, sino incluso para formular las preguntas pertinentes. Los economistas que quieren comprender este cambio de siglo, recurren a la historia y la antropología, como el espacio en que los seres humanos construimos la cultura, esto es, unos determinados «sistemas de conocimientos y creencias» 3que pautan el consumo.

Consecuentemente, incluso para un economista, la pregunta: ¿de dónde viene esta inclinación tan arraigada en los españoles por la vivienda en propiedad?, solo puede encontrar respuesta en el proceso histórico de creación de la «preferencia por la propiedad de la vivienda». Si esa pulsión no existía en los españoles de las ciudades republicanas; sí aparece con fuerza a finales de los cincuenta y se consolida en los años sesenta, la explicación de esa presencia hay que buscarla en los procesos culturales que se desplegaron entonces. En algún momento las clases medias y trabajadoras urbanas adquirieron el hábito de preferencia por el disfrute de la vivienda en propiedad frente a la opción del alquiler. Una cultura que ha mantenido toda una actividad económica fuertemente determinante en el desarrollo económico de España, y que ha tenido repercusiones notables en la organización y sostén del poder político local.

Obligados por las circunstancias, como veremos, los españoles tuvimos que aprender «a vivir en las ciudades» y lo hicimos a lo largo de un periodo que podemos iniciar en 1939 y concluir, más o menos, en 1970, si bien los momentos más intensos de ese aprendizaje se vivieron en las décadas de los cincuenta y los sesenta del siglo pasado. Por lo que sabemos, 4en el auge inmobiliario del periodo 1969 a 1977 un porcentaje significativo de las promociones de pisos de las capitales de provincia fue financiado por remesas enviadas por emigrantes, que concentraban en la adquisición de la vivienda una parte muy importante de la inversión de sus ahorros. Este comportamiento es revelador de una «creencia» subyacente, la cual nos indica que entre el desarraigo del medio rural, por una parte, y la decisión de invertir en una vivienda en la ciudad por otra, media un aprendizaje que va desde el oficio conseguido en el lugar de inmigración 5a la certeza de que el proceso de urbanización no tiene vuelta atrás. Si, como hemos visto, las pautas de los países de destino, Francia, Alemania, Suiza, Bélgica, etc., no avalarían la preferencia por la vivienda en propiedad, puede concluirse que la elección de invertir en un piso frente a la de formar un capital para un negocio y optar por vivir en alquiler, implica un hábito desarrollado en los años previos a la emigración.