Sergio Alfredo Martínez - La terminación del contrato de arrendamiento comercial por el arrendador

En cuanto al tipo de muestreo utilizado para la obtención de los resultados, se aplicó un muestreo no probabilístico intencional (Ander Egg, 1982, p. 179), mediante el cual se escogieron las unidades de análisis de manera selectiva 2, designando a cada unidad según características que para la investigación resultasen relevantes. Las unidades de análisis estuvieron conformadas por las entrevistas realizadas a diez arrendadores, diez arrendatarios, siete jueces y funcionarios judiciales y cinco agencias inmobiliarias. El objetivo de las entrevistas consistió en determinar las consecuencias jurídicas que trae tanto para el arrendador como para el arrendatario, así como los vacíos en la aplicación de las causales de terminación del contrato de arrendamiento de local comercial y evaluar su verdadera realidad práctica. En el cuadro próximo se relacionan los sujetos entrevistados, de acuerdo con su grupo de procedencia o participación.

Sujetos entrevistados: agencias inmobiliarias, jueces y funcionarios judiciales, arrendatarios y arrendadores

Fuente: Elaboración propia.

Este tipo de muestreo, siguiendo los objetivos formulados, es el que mejor se ajusta a las investigaciones cualitativas, puesto que permite elegir, de manera previa, las unidades de análisis y la forma de relacionarlas con los objetivos. Los pasos seguidos en el muestreo elegido, fueron los siguientes:

• Selección de agencias de arrendamiento

• Selección de muestras fortuitas, designadas por circunstancias de los objetivos

• Aplicación del cuestionario de preguntas, dirigido o por criterios: con atributos útiles para el desarrollo de teorías (ver gráficas de resultados de entrevistas más adelante)

• Consideración de expertos en el tema

• Conclusiones

Se deja explícito que, para poder llevar a cabo el presente escrito, se hizo un rastreo y exploración sobre textos, trabajos de grado, artículos, libros y páginas web que dieran cuenta del tema de nuestro interés y evitar así repetir de manera innecesaria conocimientos o investigaciones que ya habían sido desarrollados por otros investigadores.

| Glosario

Contrato de arrendamiento. El artículo 1973 del Código Civil colombiano define el contrato de arrendamiento como un contrato “en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”. Es importante resaltar que esta definición se refiere a actos jurídicos tales como arrendamiento de servicios, de fuerza laboral que en la actualidad se regulan en el estatuto civil y en el código laboral colombiano.

Hecha la salvedad anterior, cabe precisar que este texto se circunscribirá al contrato de arrendamiento de cosas regulado en el artículo 1974 del Código Civil, más específicamente al contrato de arrendamiento comercial, en el cual, la cosa que se entrega para el uso y goce corresponde concretamente a un local comercial.

Local comercial. Es “el inmueble donde se encuentra localizado el establecimiento de comercio” (Sáenz Fónseca, Cabrera, & Leal Pérez, 2005, p. 106). A su vez, es definido por el estatuto comercial en su artículo 515 como “un conjunto de bienes organizados por el empresario para realizar los fines de la empresa”.

Derecho de renovación. Este derecho se encuentra regulado en el artículo 518 del Código de Comercio, el cual establece: “el empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo”.

Es decir, el derecho de renovación hace alusión a que una vez el empresario haya ocupado por más de dos años el local comercial entregado en arrendamiento, desarrollando en él una misma actividad mercantil, con un mismo establecimiento de comercio, tiene derecho a que se le dé continuidad a su contrato, hecho que no implica de forma alguna que dicha continuidad sea en idénticas condiciones; se trata de una renovación y no de una prórroga.

Desahucio. Es “un derecho que se le reconoce al arrendatario, por el artículo 520 del Código de Comercio. Y consiste en un aviso que el propietario del local le debe dar, para que, en el prudente término que establece ese artículo (seis meses), se ubique en otro lugar con su establecimiento de comercio, con la fama de su negocio, con su clientela y con su nombre adquiridos” (Escobar Vélez, 2004, p. 42).

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