Enrique Varsi Rospigliosi - Tratado de derechos reales - Tomo 3

14.7 Servidumbre de balcón

14.8 Servidumbre de palco o butaca

14.9 Servidumbre de saca de leña

14.10 Servidumbre de comunidad de pastos

15. Derechos y obligaciones del titular del predio dominante

15.1 Derechos

15.2 Obligaciones

16. Derechos y obligaciones del titular del predio sirviente

16.1 Derechos

16.2 Obligaciones

17. Constitución

17.1 Ley

17.2 Voluntaria

17.2.1 Contrato

17.2.2 Acto jurídico unilateral

17.3 Testamento

17.4 Prescripción adquisitiva

17.4.1 ¿Se pueden prescribir servidumbres de vista?

17.5 Por destino del padre de familia

18. Formalidad

19. Registro e inscripción

20. Conservación

21. Transferencia

22. Modificación

23. Extinción

23.1 Destrucción

23.2 Prescripción extintiva

23.3 Obtención de paso

23.4 Otras causales de extinción no consideradas en la norma

24. Tutela de la servidumbre

25. Diferencias con otras figuras

25.1 Usufructo

25.2 Derecho de paso forzado

25.3 Vecindad

25.4 Serventía

26. Acciones de defensa

26.1 Acciones de oposición a la servidumbre

26.2 Acción negatoria de la servidumbre

27. Regulación legal

27.1 Regulación civil del derecho de servidumbre

27.2 Regulación administrativa para constitución de derecho de servidumbre

27.3 Leyes especiales que regulan el derecho de servidumbre para la prestación de servicios públicos

27.3.1 Sector energía y minas

27.3.2 Sector transporte y comunicaciones

27.3.3 Sector vivienda, construcción y saneamiento

27.3.4 Sector agricultura

Referencias

Bibliografía general

Concluido el análisis de la primera parte especial de los derechos reales (IDIC, 2016), referente a la teoría general de la posesión y la propiedad como derechos reales centrales, corresponde en esta oportunidad dar inicio al estudio de las desmembraciones del derecho de propiedad, los denominados derechos reales sobre la cosa ajena o derechos reales de disfrute. Entre ellos el más importante es el usufructo, así como la servidumbre.

Partimos con el análisis histórico y sociológico del usufructo para luego entrar a la exposición de sus derivaciones: el uso y la habitación, además de un análisis del cuasiusufructo. En la misma línea, desarrollamos la temática de la servidumbre.

Tener un bien implica usarlo y disfrutarlo, tenerlo y aprovecharlo, sea de manera directa, como propietario, o indirecta, como poseedor, en este caso, cuando un bien es cedido para su uso y goce. Varias son las posibilidades que tiene el dueño para conferir a otro las facultades de uso y goce del objeto de su dominio, con las respectivas diferencias; la idea es que los bienes produzcan, dando provechos a quien los necesita y cumpliendo su función social. Las cosas pueden y deben generar un beneficio a las personas; su uso está dirigido para que, a través de ellas, podamos satisfacer nuestras necesidades, de allí que el derecho nos conceda las facultades de uso y goce sobre bienes, y el usufructo es la institución jurídica que permite ello.

El usufructo es un derecho real clásico, pero, por sobre todo, históricamente importante luego de la posesión y de la propiedad. Es el típico derecho real de disfrute y se constituye como el derecho de uso y goce sobre cosa ajena de especial trascendencia en nuestro ordenamiento jurídico, así como en el resto del derecho comparado. Es una figura legal que reviste cada vez mayor categoría por la función económica que está llamada a cumplir. Ello es así, en tanto permite el uso y disfrute de un bien ajeno, generalmente a cambio de una contraprestación.

En lo referente al uso y la habitación, se ha dicho que son derechos reales derivados del usufructo, ya que se rigen por las disposiciones de este; sin embargo, se trata de derechos independientes y autónomos, además de ser intuitu personae . El usufructo es amplio, mientras que el derecho de uso no lo es; el titular tiene un usus específico y un fruendi restringido a sus necesidades personales y las de su familia. Por su parte, el derecho real de habitación es más limitado aún: sumadas a las restricciones en el uso, el bien debe ser utilizado como vivienda. A consecuencia del fenómeno socioeconómico, el uso y la habitación se han presentado como derechos reales prácticamente en desuso y su regulación se debe a una cuestión de tradicionalidad. No obstante, no puede desconocerse que vienen aplicándose con base en la función social de los derechos reales, permitiendo la satisfacción de necesidades básicas de sus titulares.

La servidumbre tiene su fundamento en la utilidad y beneficio de un fundo (dominante) en perjuicio de otro fundo (sirviente). Es la necesidad y requerimiento del primero la que justifica que se afecten los intereses de un segundo predio. Esta figura real, de larga data, hace posible que se ejerzan los derechos y facultades sobre un bien que, dadas sus características, depende de que otro le ceda parte de sus accesos a fin de que su titular pueda ejercer a plenitud sus facultades de domine .

Acorde con la metodología utilizada en el Tratado de derecho civil (anteriores investigaciones: 2009-2016), se realiza un análisis de los antecedentes, concepto, definición, características, naturaleza jurídica, elementos, clases, importancia, facultades, formas de adquisición y extinción, principios rectores (entre otros). A lo largo de la investigación, se trata de llevar a cabo un estudio comparativo y aplicativo de los derechos reales, en general, con los derechos reales sobre bien ajeno, en especial, básicamente, del usufructo, uso, habitación y servidumbre, que se confrontan con otros derechos reales.

Si bien el usufructo y la servidumbre cuentan con un sólido y extenso desarrollo en el Código Civil, se ha visto complementado por la praxis, la doctrina y la jurisprudencia. Además, el derecho contemporáneo viene reanalizando esta institución del usufructo, a propósito del desarrollo del mercado y de las inversiones, como una alternativa al contrato de arrendamiento, y ni qué decir de la aplicación de la servidumbre en los nuevos proyectos de infraestructura. Estos factores han sido tomados en cuenta en la investigación de manera que el derecho logre obtener la máxima eficiencia de estos institutos que forman parte de los derechos reales, tanto en el ámbito del derecho privado como del derecho público.

Los temas son tratados de acuerdo con las modernas teorías de las transacciones contemporáneas del mercado, sin descuidar sus antecedentes históricos que, desde ya, son de larga data. Se lleva a cabo un análisis legislativo para luego confrontarlo con la doctrina nacional y extranjera moderna, así como con los más recientes planteamientos jurisprudenciales emitidos por el Poder Judicial.

Con esta investigación pondremos a disposición de la comunidad operativa y académica una obra, metodológica y técnicamente desarrollada, que analiza de forma pormenorizada el derecho real de usufructo y sus derivaciones desde la óptica del derecho civil, tomando como base la praxis que recientemente se viene aplicando.

Esta obra ha contado con la valiosa colaboración de Marco Andrei Torres Maldonado, jefe de prácticas; Melisa Linares Paz Soldán, asistente de investigación del IDIC (2017), y de Mariana Aguilar Ávila.

Enrique Varsi Rospigliosi

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