Prof. Dr.-Ing. Dirk Noosten - Ratgeber Baufinanzierung

Der Autor, Prof. Dr.-Ing. Dirk Noosten, ist als Sachverständiger im Be-reich der Immobilienbewertung tätig (www.ib-noosten.de). Er lehrt am Fachbereich Bauingenieurwesen der Hochschule Ostwestfalen-Lippe Bau- und Immmobilien¬management sowie Baufinanzierung (www.hs-owl.de/fb3/). Außerdem ist er Autor und Koautor mehrerer Fachbücher.

© 2014 Dirk Noosten, Detmold

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Der Autor hat das vorliegende Werk nach bestem Wissen und Gewissen und mit höchster Sorgfalt erstellt. Dennoch übernimmt er keinerlei Verantwortung oder Haftung für Richtigkeit und Vollständigkeit. Die Anwendung der hier dargestellten Inhalte erfolgt auf eigene Gefahr.

Zur besseren Lesbarkeit wird in dieser Publikation bei Personenbezeichnungen stets die männliche Form verwendet. Damit werden Frauen wie Männer gleichermaßen angesprochen.

Lektorat: Dr. Bernd Knappmann, Rielasingen ( www.knappmann-lektorat.de)

Umschlaggestaltung: Gerd Noosten, Emden ( www.noosten.eu)

Umschlagbild: fotolia #48549538

Published by: epubli GmbH, Berlin, www.epubli.de

ISBN 978-3-8442-7429-5

Der vorliegende Ratgeber ist ein Leitfaden für die private Baufinanzierung. Er richtet sich vor allem an Bauherren und Immobilienkäufer ohne oder mit nur geringen Kenntnissen in der Immobilienfinanzierung und soll diese als zukünftige Kreditnehmer auf die Gespräche und Verhandlungen mit den Banken und Bausparkassen vorbereiten.

Zunächst wird der künftige Kreditnehmer dabei unterstützt, sich mit der eigenen finanziellen Situation zu beschäftigen und dabei Wünsche und Möglichkeiten in Einklang zu bringen. Die wichtigsten Schritte werden beschrieben und anhand von Beispielen erläutert.

In den folgenden Kapiteln wird das notwendige Wissen vermittelt, um als Kreditnehmer die unterschiedlichen Finanzprodukte einordnen zu können. Anhand von Beispielen und Tabellen werden verschiedene Finanzierungsmodelle dargestellt und Möglichkeiten zum Vergleich von Angeboten aufgezeigt. Auch die öffentliche Förderung von Bauvorhaben wird aufgegriffen, indem die vom Bund bzw. Land bereitgestellten Zuschuss- und Kreditmöglichkeiten vorgestellt werden. Da auch die Anschlussfinanzierung eine wichtige Rolle spielt, schließt diese die Betrachtung ab.

Ein Bauherr oder Immobilienkäufer als potenzieller Kreditnehmer soll so in die Lage versetzt werden, sich nicht auf das erstbeste Angebot der Hausbank verlassen zu müssen, sondern aktiv bei der Ausgestaltung des Kreditvertrages mitwirken zu können. Denn eine Fehlentscheidung bei einer Immobilienfinanzierung kann nicht nur mehrere Tausend Euro kosten, sondern im schlimmsten Fall den finanziellen Ruin bedeuten.

Im Anhang befinden sich neben weiterführenden Adressen und Quellen umfangreiche Tabellen, auf die über einen Link zugegriffen werden kann. Diesen können direkt und meist ohne Zuhilfenahme eines Taschenrechners folgende Informationen für verschiedene Zinssätze entnommen werden:

Nach wie vielen Jahren bin ich schuldenfrei?

Wie hoch ist die notwendige jährliche Annuität für ein Darlehen in Höhe von 100.000,– €, damit ich nach einer bestimmten Anzahl von Jahren schuldenfrei bin?

Wie hoch ist der mögliche Darlehensbetrag, wenn ich jährlich einen bestimmten Betrag für die Darlehensrückzahlung aufbringen kann und nach einer bestimmten Laufzeit schuldenfrei sein möchte?

Wie hoch ist die Restschuld nach 5, 10, 15 oder 20 Jahren bei einem Darlehensbetrag von 100.000,– €, wenn ich jährlich einen bestimmten Betrag für die Darlehensrückzahlung aufbringen kann und nach einer bestimmten Laufzeit schuldenfrei sein möchte?

Wie hoch ist das Zinsänderungsrisiko bzw. die Zinsänderungschance nach Ablauf der Zinsbindungsfrist?

Detmold, Februar 2014 Dirk Noosten

Danksagungen

Mein besonderer Dank gilt Herrn Denis Pauli, der wesentliche Vorarbeiten geleistet und zahlreiche Tabellen erstellt hat.

Dem Lektor, Dr. Bernd Knappmann, möchte ich für die professionelle Herstellung und die gute Zusammenarbeit danken.

Mein Dank gilt auch Svenja Besse, Kerstin Himmeldirk, Stefan Krähenhorst und Michael Peine, die mit ihren Beiträgen zum Gelingen dieses Buches beigetragen haben.

Abb. 1: Zinsentwicklung 01.1980 – 08.2013

Abb. 2: Phasen eines Bausparvertrages

Abb. 3: Abhängigkeit der Tilgungsdauer vom anfänglichen Tilgungssatz

Abb. 4: Grundpfandrechte

Abb. 5: Zusammensetzung der Ratenzahlung bei einem Annuitätendarlehen mit einem Zinssatz von 6,1 %

Abb. 6: Beispielverlauf einer Verzinsung mit Cap

Abb. 7: Vergleich des Zinsniveaus in Deutschland, der Schweiz und Japan

Abb. 8: Wechselkurs Schweizer Franken pro Euro

Abb. 9: Wechselkurs Japanische Yen pro Euro

Abb. 10: Zusammensetzung des jährlichen Schuldendienstes

Abb. 11: Änderung des jährlichen Schuldendienstes bei steigenden Zinsen

Abb. 12: Änderung des jährlichen Schuldendienstes bei wechselnden Zinssätzen

Abb. 13: Entwicklung des DAX vom Januar 2000 – August 2013

Abb. 14: Zusammensetzung der Ratenzahlung bei einem Annuitätendarlehen mit einem Zinssatz von 6,1 %

Abb. 15: Zusammensetzung der Rate eines Annuitätendarlehens mit einem Zinssatz von 4 %

Abb. 16: Tabelle 17: Anwendungsbeispiele

Tab. 1: Finanzielle Belastbarkeit

Tab. 2: Zusammenhang Tilgungsdauer – Tilgungssatz

Tab. 3: Berechnung des möglichen Investitionsbetrages

Tab. 4: Grunderwerbsteuersätze in Deutschland

Tab. 5: Staatliche Zulagen und Prämien zu einem Bausparvertrag

Tab. 6: Bruttoarbeitslohn zur Gewährung der Wohnungsbauprämie in Abhängigkeit von Familienstand und Kinderanzahl

Tab. 7: Kreis der unmittelbar begünstigten Personen

Tab. 8: Effektivzins (%) für verschiedene Zinsbindungsfristen

Tab. 9: KfW-Programmübersicht (Auswahl)

Tab. 10: BAFA-Förderung (Auswahl)

Tab. 11: Einkommensgrenzen in der sozialen Wohnraumförderung

Tab. 12: Erhöhung des tatsächlichen Effektivzinses durch die Nebenkosten

Tab. 13: Tilgungszeit

Tab. 14: Höhe der jährlichen Zahlung

Tab. 15: Darlehenshöhe

Tab. 16: Höhe der Restschuld

Tab. 17: Zinsänderungsrisiko bzw. -chance

Seit der Jahrtausendwende sinken die Sollzinsen für Baukredite. Die weltweit angespannte Situation an den Finanzmärkten verstärkt diesen Trend und die Banken locken potenzielle Kunden mit historisch niedrigen Zinsen. Diese Situation eröffnet immer mehr Menschen die Möglichkeit, den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen.

Allerdings ist die Qualität der Beratungsgespräche bei einem Teil der Banken mangelhaft, wie Untersuchungen der „Stiftung Warentest“ regelmäßig ergeben. Defizite sind dabei insbesondere:

Finanzdienstleister berücksichtigen keine öffentlichen Förderkredite (siehe Kap. 7);