Валентин Меркулов - Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России

А. Эрделевский отмечает /2.202/, что вопрос о разграничении этих двух видов регистрации не получил последовательного решения ни в ГК, ни в Законе о регистрации. Статья 164 ГК предусматривает государственную регистрацию сделок с недвижимостью в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК и Законом о регистрации. В то же время ст. 131 ГК предусматривает лишь виды подлежащих государственной регистрации прав на недвижимость, но не виды сделок, подлежащих такой регистрации. Статья 164 ГК отсылает к Закону, который, в свою очередь, содержит обратную отсылку к Гражданскому кодексу РФ.

Современная система ипотечного жилищного кредитования в США складывалась на протяжении почти 70 лет. Началом современной американской модели ипотеки можно считать 1932 г., когда правительство стало реализовывать план, разработанный под руководством президента Франклина Рузвельта, по оздоровлению банковской системы в стране, основанный прежде всего на восстановлении доверия граждан к ипотечным институтам.

Ипотечное жилищное кредитование в США является основным источником финансов для жилищного строительства. Успешное развитие ипотеки позволило значительно развить жилищный рынок. Это привело к тому, что жилищный фонд США за несколько десятилетий значительно помолодел. Средний возраст жилищ в США – 23 года. Самые старые здания насчитывают в среднем 43 года /2.88/.

Американцы являются исключительно подвижной нацией. По данным на 1990 г., примерно половина граждан никогда не жила на одном месте более 10 лет, а пятая часть из них – только 15 месяцев. Поэтому мобильное жилье составляет в США 7 % от всего жилищного фонда.

В среднем на одного американца приходится 62 кв. м полезной площади дома. Необходимых удобств нет лишь в 1 % домов, а телефона – в 5 %.

На рис. 3.1 приведена диаграмма изменения количества вновь построенных жилых домов и количества сделок на вторичном рынке США.

Стоимость жилья за последние тридцать лет возросла почти в 7 раз, что связано как с общими инфляционными процессами, так и с техническим прогрессом в строительстве (см. рис. 3.2).

Существенным моментом для понимания американской ипотечной системы является историческая закономерность в ее становлении. Поэтому в данной работе достаточно подробно изложены факты из истории американской системы ипотечного жилищного кредитования.

Рис. 3.1. Ежегодное изменение количества вновь введенных жилых домов и сделок на вторичном рынке США в период с 1970 по 1999 г. (по данным Mortgage Banker's Association of America)

Рис. 3.2. Изменение средней стоимости новых жилых домов и стоимости сделок на вторичном рынке (по данным Mortgage Banker's Association of America)

В 1932 г. правительство США создало Федеральный совет банков по вопросам ссуд для покупки домов (Federal Home Loan Bank System – FHLBS), который, по мнению правительства, служил бы своего рода национальным банком в вопросах обеспечения жильем. Цель, которую ставили перед FHLBS – выполнение функций центра по кредитованию, оказание помощи депозитным учреждениям (прежде всего трифтам и кооперативным банкам) в направлении денежных средств на национальный жилищный рынок США. Законом от 13 июня 1933 г. право прямого кредитования банков, входящих в FHLBS, было прекращено.

В соответствии с этим Законом была создана Федеральная корпорация по страхованию счетов в ссудо-сберегательных ассоциациях (Federal Saving’s & Loans Ass. Insurance Corporation – FSLIC). Цель ее создания – поощрение вкладчиков помещать свои сбережения в финансовые учреждения – ссудо-сберегательные ассоциации (трифты).

В течение трех лет FSLIC профинансировала задолженность более чем 1 млн односемейных домов на общую сумму более 3 млрд долл. путем выдачи необлагаемых налогом облигаций FSLIC держателям закладных и уплаты наличными задолженности по налогам. Деятельность FSLIC была прекращена 3 февраля 1954 г. /2.101/.

Федеральная администрация по вопросам жилья (Federal Home Administration – FHA) была организована в соответствии с Национальным актом о жилье от 27 июня 1934 г.