Валентин Меркулов - Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России

Ассоциация начала свою деятельность с первоначальным капиталом в 10 млн долл. США, а также с дополнительными средствами в размере 1 млн долл. США, внесенными Корпорацией по финансированию реконструкции, которая осуществляла надзор и управление Ассоциацией. Фэнни Мэй оставалась дочерней компанией Корпорации вплоть до 7 сентября 1950 г. Первые ипотечные кредиты были приобретены Ассоциацией 5 мая 1938 г.

В 1944 г. правительство приняло еще одну важную программу. Вступил в силу Акт о реабилитации отставных военнослужащих, более известный как билль о солдатских правах. Он предусматривал программу гарантирования ипотечных кредитов, во многом схожую с существовавшей программой FHA. Эта программа была направлена для помощи ветеранам, возвращающимся с фронтов второй мировой войны. Для осуществления программы была создана Администрация ветеранов (Department of Veterans Affairs – VA). VA, так же как и FHA гарантировала банкам возврат ипотечных ссуд у тех категорий заемщиков, которые по тем или иным причинам не могли быть для банков первоклассными заемщиками, и имели заслуги перед правительством. Основное отличие состояло в том, что кредиты VA предполагали гарантирование части суммы кредита в пределах некоторой максимальной суммы для каждого ветерана. В 1948 г. Фэнни Мэй было дано право приобретать эти кредиты, и первая покупка состоялась в 1949 г.

Программы правительственных гарантий FHA и VA были одними из целого ряда факторов, которые способствовали активизации жилищного строительства в США. К концу второй мировой войны среди американцев отмечался большой спрос на жилье. Опасаясь повторения Великой депрессии, американцы накопили значительные денежные средства. Под правительственные гарантии семьи стали помещать средства в банки. Банки, в свою очередь, под правительственные гарантии стали предоставлять кредиты под закладные. Эти факторы, взятые вместе, вызвали небывалый бум в жилищном строительстве, который когда-либо отмечался в американской истории /2.113/.

Как уже отмечалось выше, вторичный рынок закладных в США позволил решить проблему восполнения оборотных средств ипотечным банкам на длительные сроки. С другой стороны, правительственные гарантии сделали ликвидным рынок ипотечных ценных бумаг.

В течение ряда лет различные группы и организации, заинтересованные в развитии рынка ипотечных кредитов, отстаивали идею создания агентства, которое действовало бы на вторичном рынке при ограниченном участии со стороны правительства и, в конечном итоге, стало бы компанией с частным финансированием и управлением. Предложения о создании такого агентства, разработанные Национальной ассоциацией строителей жилья, Ассоциацией ипотечных банков Америки, Национальной ассоциацией управляющих недвижимостью и Лигой сберегательных и кредитных учреждений США, были рассмотрены в конце 1953 г. Консультативным комитетом по стратегии и программам правительства в жилищной сфере при Президенте США. Результатом этого рассмотрения явилось то, что с 1954 г. Фэнни Мэй стала государственно-частной корпорацией, принадлежащей частично индивидуальным владельцам акций, а частично – федеральному правительству. Функции контроля со стороны правительства были поручены Агентству по жилью и жилищному финансированию – подразделению FHA.

В 1965 г. была создана организация, являющаяся по сегодняшний день основной в регулировании ипотечного рынка в США – Департамент жилищного и городского развития (US Department of Housing and Urban Development – HUD). HUD является главным федеральным министерством, несущим ответственность за выполнение федеральных жилищных программ и программ по развитию городских общин.

При росте объемов операций на ипотечном рынке Фэнни Мэй столкнулась с определенными проблемами, прежде всего связанными с тем, что задача увеличения оборота (требования частных инвесторов) не всегда соответствовала задачам социальной поддержки граждан (задача государства). Поэтому было принято решение о разделении Фэнни Мэй на две структуры – государственную и частную.

В соответствии с Актом Конгресса США с 31 августа 1968 г. Фэнни Мэй в прежнем виде перестала существовать, а на ее месте появились:

Частная корпорация с прежним названием Фэнни Мэй (в уставном капитале Фэнни Мэй государство сохранило за собой то количество акций, которое соответствовало вкладу государства в уставной капитал Фэнни Мэй в предыдущие годы);