Валентин Меркулов: Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России

В конце 70-х гг. возрастание процентных ставок, подогретое инфляцией (индекс инфляции в 1979 г. составил 13,3 %), заставило лиц, делающих сбережения, искать более высокие доходы от инвестиций, чем те, которые могли выплачивать трифты. Они начали отводить фонды из трифтов, ориентированных на долгосрочные вложения, и переводили их в краткосрочные казначейские векселя и облигации, в инвестиционные фонды открытого типа. В относительно короткое время лица, делающие сбережения, стали инвесторами.

В период 1981–1982 гг. Конгрессом США принят ряд законов, затрагивающих различные аспекты финансового рынка.

Основополагающей целью Закона о восстановлении экономики, принятом Конгрессом в 1981 г., было оздоровление финансового сектора посредством сокращения налогов и повышения стимулов для сбережений и инвестиций.

Закон о налоговой реформе 1981 г. увеличил время полного списания имущества и позволил объединить разные правила для различных типов инвестиций в недвижимость. Закон сделал недвижимость чрезвычайно привлекательным средством законного сокращения налогов – недвижимости был придан «универсальный» привилегированный статус. Закон дал средства для инвестиций в недвижимость. Многие увидели возможность получать прибыль от желающих инвестировать в недвижимость, дающую налоговые льготы.

Так, в первой половине 80-х гг. в государственном и частном секторах было получено более 36 млрд долл., в то время как за все 70-е гг. – 5 млрд долл.

С целью противодействия оттоку денег из трифтов федеральное правительство разрешило им предлагать различные депозитные счета, по которым доходы выплачивались в соотношении с процентной ставкой, определяемой конкретной рыночной ситуацией. Это помогло сократить отток денежной массы, но повысило затраты. Кроме того, было принято решение освободить трифты от правительственного контроля со стороны FHLBS и FSLIC, чтобы они могли пережить период высокой инфляции, высоких процентных ставок и оттока капитала /2.175/.

Для выхода из кризиса в 1982 г. был принят Закон о депозитных учреждениях, расширивший права финансовых учреждений и позволивший им заниматься инвестированием в других областях. Закон оказал революционное воздействие на весь финансовый рынок Америки и на рынок ипотечных бумаг в частности.

До этого времени кредиты предоставлялись под фиксированную процентную ставку. Теперь банки стали выдавать ссуды с регулируемым процентом. Тем самым корректировались процентные ставки по кредиту в зависимости от стоимости ресурсов банка. На практике оказалось, что такие кредиты хороши только в том случае, если ссуды с регулируемым процентом увязываются с соответствующим индексом и если они регулируются достаточно часто.

После 1982 г. появилось множество программ кредитования с использованием займов, построенных на переменной процентной ставке. Фредди Мэк стала первой организацией, которая осуществила программу, основанную на покупках ипотечных кредитов с переменной ставкой процента, как с ограничением, так и без ограничения верхнего предела изменения процента. В качестве индекса изменения процентной ставки по таким кредитам Фредди Мэк требовала применение контрактной процентной ставки, установленной Федеральным советом по банкам жилищного кредитования.

В это же время Фэнни Мэй объявила о начале восьми экспериментальных программ по закупке ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой. Программы различались использованием различных индексов процентных ставок и некоторыми другими параметрами кредитов.

В 1982 г. на рынке ипотечных кредитов начала действовать Корпорация жилищного финансирования. Она скупала ссуды, размер которых превышал пределы, законодательно установленные для

Фредди Мэк и Фэнни Мэй. Тогда же Корпорация ипотечного гарантийного страхования осуществила андеррайтинг и оформила страхование пулов ипотек для того, чтобы компания «Саломон Бразерз» выпустила в обращение ценные бумаги, обеспеченные этими пулами.

С 1983 г. Фредди Мак выпустила залоговые ипотечные обязательства (ЗИО). Данные обязательства отличались от выпускавшихся ранее ценных бумаг тем, что они предоставляли инвесторам выбор ценных бумаг различных классов с различными процентными ставками и различными сроками погашения, хотя эти бумаги были обеспечены единым пулом ипотек. Структура ЗИО была рассчитана на привлечение тех инвесторов, которые предпочитали бумаги с фиксированным и коротким сроком погашения и ранее не участвовали в ипотечном рынке.