Валентин Меркулов: Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России

Государственная национальная ассоциация по ипотечному кредитованию, или Джинни Мэй (Government National Mortgage Association – GNMA, или Ginnie Mae).

Джинни Мэй взялась за оказание специальных видов помощи, таких, как разработка программ правительственных субсидий. Она предоставляла гарантии банкам только по ссудам, гарантированным FHA и VA, и выпускала свои ценные бумаги, которые пользовались полным доверием как государственные бумаги и официально принимались в качестве залога.

В феврале 1970 г. Джинни Мэй выпустила первые ценные бумаги «прямого действия» (pass-through securities), или MBS-бумаги (mortgage backed securities). Ценная бумага Джинни Мэй, обеспеченная гарантией федерального правительства, позволяла ипотечным компаниям и банкам продавать значительные объемы ипотечных кредитов новым инвесторам, которые не имели в своем штате специалистов по андеррайтингу и поэтому опасались участвовать в ипотечном рынке. С появлением таких ценных бумаг, обеспеченных кредитами FHA/VA, инвесторы в любой части страны получили возможность вкладывать средства в ипотечные кредиты так же просто, как при покупке акций или государственных облигаций, и при этом иметь такие же, или даже более твердые гарантии безопасности вкладов. Это событие отмечается как дата рождения нового финансового механизма – секьюритизации банковских кредитов.

Для обслуживания обычных кредитов (т. е. ссуд без страхования или гарантии федерального правительства) Законом о чрезвычайном финансировании жилья в 1970 г. было создано еще одно федеральное учреждение – Федеральная корпорация ипотечного кредита, или Фредди Мэк (Federal Home Loan Mortgage Corporation – FHLMC, или Freddie Mac). За первый год своего существования Фредди Мэк купила кредитов FHA и VA на сумму 326 млн долл. Кстати, Фэнни Мэй, ставшая полностью частной корпорацией к 1970 г., также получила право на покупку обычных кредитов.

В 1971 г. Фредди Мэк впервые выпустила свою ценную бумагу «прямого действия» – сертификат участия, обеспеченную пулом обычных закладных. В этот год их было реализовано на сумму в 67 млн долл. Подготовка и выпуск таких сертификатов рассматривался как часть общей стратегии Фредди Мэк, которая ориентировалась на тех участников ипотечного рынка, которые ранее не продавали кредиты.

Постепенно Фредди Мэк выработала квалификационные требования для частных компаний по страхованию ипотечных кредитов. Это способствовало появлению кредитов с отношением «ссуда— стоимость жилья» в размере 95 % (5 % – первоначальный взнос).

В 1974 г. корпорации Фредди Мэк и Фэнни Мэй объявили об обязательстве купить до 20 % жилищных ипотечных кредитов, предоставляемых ипотечными банками, чем здорово поддержали рынок жилья в США. Их общий объем обязательств на покупку составил 16 млрд долл., а объем закупок в тот год превысил 9 млрд долл.

В 1975 г. Чикагская товарная биржа учредила фьючерсный рынок по операциям с ценными бумагами корпорации Джинни Мэй, с целью страхования кредиторов от роста процентных ставок по ипотечным кредитам. В то же время, с целью привлечения традиционных покупателей облигаций, корпорация Фредди Мэк выпустила «Гарантированные ипотечные сертификаты» и осуществила их продажу на сумму 500 млн долл.

Учитывая опыт Джинни Мэй и Фредди Мэк, банк «Бэнк оф Америка» выпустил в 1977 г. в продажу свои ценные бумаги «прямого действия». Это были первые частные MBS-бумаги.

Успех MBS-бумаг, эмитированных государственными агентствами, способствовал возникновению «кондуитов» – частных эмитентов рыночных ценных бумаг, которые создавались на основании ипотечных кредитов, оформленных и обслуживаемых большим числом (обычно до 30–40) кредиторов. Это, в свою очередь, привело к созданию ипотечных облигаций «прямой оплаты» (pay-through bonds).

В 1979 г. ипотечные компании, а также другие ипотечные кредиторы, одобренные Департаментом жилья и городского развития, получили право продавать свои ипотечные кредиты Фредди Мэк. До этого времени такое право имели лишь депозитные учреждения (трифты).

Крупнейший банковский кризис разразился в США в период 1979–1982 гг. Причиной кризиса явился длительный спад в промышленном производстве, проявлением которого была все увеличивающаяся безработица, достигшая наивысшей отметки в 1981–1982 гг. Безработица сделала неплатежеспособными ряд заемщиков, и операции с недвижимостью заметно сократились. С другой стороны, снижение мировых цен на нефть вызвало кризис нефтяной промышленности во многих штатах. Здесь операции с недвижимостью, связанной с нефтью, потерпели крах. Первыми, кто пострадал от этого, были трифты, вложившие свои средства в этот сектор. В период кризиса обанкротилось почти 3000 трифтов.