Валентин Меркулов: Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России

Сегодня в США насчитывается примерно 20 тыс. ссудо-сберегательных ассоциаций (трифтов). Самым крупным является «Home Savings of America», его оборот по займам на жилье достигает 4 % общего оборота по стране.

В последние годы доля трифтов в организации ипотечных займов неуклонно уменьшается. Эта тенденция вызвана тем, что трифты повысили свою активность на рынке ипотечных ценных бумаг, предпочитая эту деятельность организации первичных кредитов.

Ипотечные компании.В США к ипотечным компаниям (Mortgage Companies) относят как кредитные институты, оказывающие полный спектр банковских услуг – ипотечные банки, так и корпорации, не имеющие банковской лицензии, но оказывающие сервисные услуги по организации ипотечных кредитов за счет заемных средств.

Десять ведущих ипотечных компаний США (по состоянию на 1998 г.), выступающих в качестве ипотечных банков, приведены в табл. 3.3.

Рост роли ипотечных компаний начался с началом 90-х гг. В 1992–1993 гг. был зафиксирован наиболее значительный рост объема кредитования ипотечными компаниями (см. табл. 3.2).

Рост объемов кредитов, предоставляемых ипотечными компаниями, связан с тем, что в последние годы стал отчетливо формироваться «ипотечно-риэлторский бизнес», заключающийся в оказании сервисных услуг по подготовке документации по ипотечным кредитам, оформлении договоров купли-продажи жилой недвижимости с финансированием сделки за счет заемных средств. Зачастую отделы коммерческих банков, занимавшихся раньше работой с ипотечными заемщиками, выделяются в отдельные компании.

Таблица 3.3

Десять ведущих ипотечных компаний США

Источник: National Mortgage News /2.215/

Крупнейшие корпорации США создали ипотечные компании, осуществляющие значительный объем операций на ипотечном рынке.

Вслед за ними другие организации и финансовые институты, тем или иным образом связанные с ипотечным кредитованием: коммерческие банки, строительные и риэлтерские фирмы, пенсионные фонды, стали создавать свои ипотечные компании, или компании создавались независимо от корпораций бывшими работниками банков.

Коммерческие банки.Следующей группой ипотечных институтов являются коммерческие банки и их подразделения. Симптоматично, что крупнейшие коммерческие банки США занимают также первые строчки среди ипотечных институтов (см. табл. 3.4).

Таблица 3.4

Рейтинг коммерческих банков США

К четвертой группе участников первичного ипотечного рынка можно отнести банковские и небанковские организации, осуществляющие предоставление ипотечных кредитов: кредитные союзы, строительные и финансовые компании и др. Их доля на первичном рынке в последнее время неуклонно уменьшается. Сказывается эффект специализации – ипотечные компании, специализирующиеся на работе с ипотечными кредитами, добиваются значительного снижения затрат на организацию кредита, что позволяет им успешно конкурировать с другими ипотечными и финансовыми институтами (рис. 3.5).

Рис. 3.5. Доля различных ипотечных институтов на первичном рынке ипотечных кредитов (данные 1997 г., Источник: Mortgage Banker’s Association of America)

Важным элементом на первичном ипотечном рынке США являются правительственные организации. Через их деятельность государство осуществляет свое участие в финансировании жилья, основанное на стремлении к социальной справедливости.

Основной правительственной организацией на первичном ипотечном рынке США является Департамент жилищного и городского развития (HUD), созданный в 1965 г. Основные функции Департамента могут быть объединены в следующие семь групп:

страхование ипотечных кредитов для односемейных домов и квартир в многоквартирных домах, а также кредитов на реконструкцию домов и покупку домов на колесах;

предоставление пособий на строительство и ремонт домов для людей пожилого возраста и инвалидов;

направление средств инвесторов в сферу жилищного ипотечного кредитования;

обеспечение предоставления федеральных пособий на оплату аренды жилья для семей с низкими и средними доходами;

предоставление субсидий штатам и общинам для обеспечения их развития;