Валентин Меркулов: Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России

обеспечение справедливого распределения жилья;

оказание гражданам других видов помощи посредством реализации программы предоставления грантов.

В рамках программ, осуществленных HUD в 1991 г., более 11,6 млн семей получили бюджетные субсидии через систему страхования ипотечных кредитов. Несколько миллионов семей получили прямые и косвенные льготы в рамках таких программ, как, например, гранты для развития общин. Политика, проводимая HUD, оказывает воздействие на национальную экономику в целом посредством влияния на сферу ипотечного кредитования и домостроительную индустрию.

Практически все свои программы Департамент жилищного и городского развития осуществляет совместно с входящей в его структуру Федеральной жилищной администрацией (FHA). Сегодня задача FHA – обеспечение государственного страхования ипотечных кредитов на жилье. В конце 1991 г. объем страховых обязательств FHA составил 378,1 млрд долл. США. FHA реализует около сорока различных страховых и кредитных программ.

В соответствии со своими основными программами по страхованию ипотечных кредитов FHA в первую очередь оказывает содействие тем, кто впервые покупает жилье, покупателям жилья из числа национальных меньшинств, а также покупателям с низким и умеренным доходом. Страхование по большей части таких кредитов осуществляется Фондом взаимного страхования ипотечных кредитов (MMI), работающим по принципу самоокупаемости.

Ипотечные кредиты, застрахованные FHA, ежегодно позволяют приобретать дома 165–275 тысячам семей и одиноким людям из числа тех, кто не имеет возможности приобрести жилье другим путем. Из 850 тысяч ипотечных кредитов, которые в среднем ежегодно страхует FHA, 550 тысяч идут на покупку жилья теми людьми, которые, по оценкам экспертов, не смогли бы получить кредит без такой страховки.

Около 40 % от общего числа покупающих жилье впервые делают это с помощью кредитов FHA. Более 20 % заемщиков FHA – представители национальных меньшинств. FHA обслуживает семьи, чей доход значительно ниже, чем у тех, кто использует обычные источники финансирования. Так, в 1992 г. средний доход заемщиков FHA составил 37 тыс. долл. по сравнению с 55 тыс. долл. у заемщиков, использующих обычные кредиты.

При этом FHA никогда не пользовалась бюджетными средствами. Свои программы поддержки ипотечного кредитования FHA с самого начала осуществляет в соответствии с основным принципом страхования, заключающемся в объединении возможных рисков в одну большую группу для минимизации неизбежных потерь. Как следствие, взаимный фонд ипотечного страхования, входящий в FHA (MMI), преуспевает. За все 60 лет своей истории FHA на покрытие убытков не истратил ни одного доллара налогоплательщиков.

В 1989 г. доля кредитов, застрахованных от невозврата FHA, составила 26 %, гарантированных Администрацией по делам ветеранов (VA) – 10 %, застрахованных частными компаниями – 16 %. При этом доля кредитов, не застрахованных от риска невозврата, составила 46 %.

При предоставлении ипотечных ссуд используются стандартные процедуры, детально разработанные в США, и разнообразные

кредитные инструменты, позволяющие как заемщику, так и кредитору выбрать оптимальный вариант.

На вторичном ипотечном рынке (вторичном рынке закладных, Secondary Mortgage Market) происходит продажа ипотечных кредитов ипотечными институтами, их предоставившими, другим ипотечным институтам или специальным агентствам.

В литературе, посвященной ипотечному кредитованию в США (например, в /2.65/), указывается, что вторичный ипотечный рынок реализует цепочку «банк – посредник – инвестор», и его инструментом являются ценные бумаги.

Напомним, что ценные бумаги, основанные на пулах ипотек, появились в 1970 г., в то время как рынок купли-продажи ипотечных кредитов существовал в США и раньше. Фэнни Мэй в течение почти сорока лет осуществляла функции регулятора первичного ипотечного рынка именно с помощью механизма купли-продажи ипотечных кредитов в отсутствии ипотечных ценных бумаг.

Таким образом, необходимо разделить вторичный рынок ипотечных кредитов на два сегмента:

собственно вторичный ипотечный рынок;

рынок ипотечных ценных бумаг.

Рефинансирование ипотечного кредитования агентствами

Ключевой проблемой ипотечных институтов является нехватка долгосрочных ресурсов. Эта задача была решена Правительством США в 30-х гг. (см. разд. 3.1) путем создания специализированного института для аккумуляции частного капитала с последующим инвестированием накопленных средств в ипотечные кредиты (создание Фэнни Мэй).