Валентин Меркулов - Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России

При ведении кадастра государство регламентирует правила составления карт участков собственности на основе кадастровой съемки и ведения регистров сведений об участках или объектах, а также об их владельцах. На основе кадастровой съемки составляется кадастровая карта участка, района или региона.

Основой для системы регистрации являются реестры, представляющие собой единые табличные формы для выполнения юридических записей о правах, сделках и обременениях. Различают поземельный регистр, регистр недвижимости и регистр аренды. В ряде государств кроме непосредственного учета участков владения принимается во внимание также расширенный список состава недвижимости, т. е. все строения на данном участке, а также цена участка.

В кадастровой системе регистрируется каждый акт возникновения и передачи права собственности, изменения состава недвижимости, разделения прав на объект недвижимости, залога и пр. Основной учетной единицей кадастровой системы является имеющий выход к коммуникациям и к системе путей сообщения (дорогам) участок земли в виде ограниченной замкнутой территории.

Регистратором является государственный служащий или судья, который фиксирует все акты вещного права по сделкам с недвижимостью.

Система регистрации Торренса

Система Торренса применяется в странах с нормами общего права. Система названа по имени ее автора, Р. Торренса, впервые применившего ее в Южной Австралии в XIX в. Такая система распространена в Канаде, Австралии, Новой Зеландии. Имели место попытки введения ее в США, однако поскольку они осуществлялись на добровольной основе, то с учетом значительных затрат на формирование титула не имели большого успеха.

В этой системе обеспечение прав на недвижимость осуществляется с помощью передачи титула и публичной записи о сделке.

Под титулом понимается законное право собственности на недвижимость, удостоверенное набором документов, имеющих юридическую силу и позволяющих составить краткую историческую справку обо всех публично утвержденных и зарегистрированных сделках с данной недвижимостью. К такого рода документам относят все записи, касающиеся недвижимости (предшествующие сделки, договоры о передаче прав, завещания), документы, относящиеся к косвенным правам на данную недвижимость (закладные, сервитуты и другие обременения).

Титул устанавливает количество прав относительно недвижимости, передающихся от покупателя к продавцу. Качество титула зависит от полноты портфеля документов на эту недвижимость. При продаже недвижимости, как правило, требуется проверка качества титула, которая осуществляется специализированными адвокатскими фирмами. Доброкачественный титул означает, что его передача наследнику или покупателю представляет собой фактическую передачу собственности.

Товарным считается титул, который документально подтверждает все существующие права на данную недвижимость. Покупатель может приобрести титул заложенного имущества, но в документах должны быть указаны все прежние закладные по титулу, чтобы покупатель мог сам решить, стоит приобретать данное имущество или нет.

Какие-либо отягощения относительно данного объекта недвижимости, по которым еще не вынесено окончательное решение, и которые, если окажутся действительными, испортят титул владельца, называются «пятнами на титуле».

Система регистрации на основе публичных записей

Система регистрации на основе публичных записей появилась в Англии и США как результат упрощения системы Торренса.

В этой системе документы, предъявляемые в органы государственной регистрации, не проверяются. Регистрация означает лишь то, что передаваемый титул соответствует его настоящей форме и сам по себе акт передачи юридически действителен. В связи с тем, что государство при этом не берет на себя ответственности за «чистоту титула», гарантией чистоты сделки является страхование дефектов титула специализированными страховыми компаниями. Такие «титульные» страховые компании ведут собственный учет земельных участков, зданий и сооружений на них, изучают процессы перехода прав на недвижимость, что и дает им основания для страхования прав на недвижимость. Такое сочетание (регистрация актов и страхование титула) обходится государству дешевле, чем кадастровая система или система Торренса. Однако с точки зрения субъектов рынка недвижимости она оказывается более дорогой.