Валентин Меркулов - Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России

Владениежилым помещением означает реальное обладание жильем, выражающееся в праве использовать его по своему усмотрению, право изменять его облик, реконструировать его. Однако следует помнить, что действия собственника, связанные с изменением характеристик жилья, могут быть ограничены нормами технического и этического надзора, накладываемыми обществом. Так, перестраивать квартиру в многоквартирном жилом доме собственник может только после согласования с службами, отвечающими за сохранность здания. В городе это могут быть соответствующие подразделения городской администрации.

Если действия собственника, реализующего свое право владения, сталкиваются с правами других собственников, то это также является своего рода ограничением его прав. Например, владелец жилого дома расписывает стену дома рисунками, оскорбляющими соседей. Скорее всего, это будет основанием для прекращения действий собственника – ему предложат убрать рисунки.

Право пользованияжильем означает, что собственник извлекает для себя пользу, выгоду, доходы. Вместе с тем законодательством установлено, что жилые помещения могут быть использованы только для проживания граждан. Размещение в жилых помещениях мастерских или офисов не допускается.

Извлечением пользы для собственника жилья является сам факт его проживания в квартире или доме.

Выгодой для собственника может быть использование жилого помещения в качестве залога для получения ссуды или обеспечения иного обязательства.

Доход от использования жилого помещения, как правило, извлекается при сдаче его в аренду (найм).

Под распоряжениемпонимается право собственника юридически определить судьбу жилья – продать, обменять, подарить и т. п.

Право собственности, объединяющее в себе все три отдельных права, представляет собой наиболее широкое по содержанию право, которое дает возможность его обладателю – собственнику осуществлять любые действия с принадлежащим ему имуществом: продать, подарить, завещать, разделить и т. д.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на жилье, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат:

право собственности,

право хозяйственного ведения,

право оперативного управления,

право пожизненного наследуемого владения,

право постоянного пользования,

ипотека,

сервитуты,

иные права.

Требование обязательной регистрации приводит нас к выводу, что надлежащим объектом рынка жилья являются права на жилье, а не сами физические объекты – дома и квартиры.

Может быть заключен договор между покупателем и продавцом, в котором будет фигурировать жилой дом. Сделка состоится, когда покупатель передаст деньги, а продавец отдаст ключи от дома. Однако с точки зрения ГК РФ такая сделка будет ничтожной до тех пор, пока не будет зарегистрирована в уполномоченном на то органе.

Исходя из специфики возникающих прав в зависимости от объекта рынка в зарубежной литературе принято выделять /2.36/:

рынок жилищного фонда;

рынок жилищных услуг.

Рынок жилищного фонда

Здесь под объектом жилищного рынка понимается право собственности на жилую недвижимость: дома, квартиры, комнаты.

Как правило, именно этот сегмент рыночных отношений имеют в виду, говоря о рынке жилья. Однако кроме этого рынка, как будет показано ниже, существует и другой сегмент.

Товаром на рынке жилищного фонда является некая абстрактная вещь, которую можно охарактеризовать как совокупность документально подтвержденных обстоятельств, доказательно свидетельствующих о праве продавца на представленное к продаже жилье. С точки зрения описания и понимания гораздо эффективнее выглядит подход, распространенный в странах с англосаксонской традицией вещного права. Здесь объектом рынка будет являться так называемый «титул» – комплект документов, определяющих цепочку сделок с указанным объектом недвижимости, который подтверждает права продавца.

Право собственности на жилище может возникнуть как на возмездном, так и на безвозмездном основании.

Безвозмездно жилье может быть приобретено в результате приватизации, получения в дар или вступления в наследство.