Валентин Меркулов - Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России

Связь рынков жилья и финансов гораздо шире.

Первичный рынок. Этот рынок, связанный, как правило, с созданием объекта недвижимости, тесно связан с инвестиционным рынком и рынком строительных услуг. Субъектам рынка жилья здесь важно обеспечить финансирование процесса создания объекта, будь то покупка готового, строительство или реконструкция жилых зданий. В табл. 2.6 отмечены финансовые инструменты, используемые в финансировании первичного рынка.

В мире самым распространенным механизмом финансирования первичного рынка коммерческого жилья является кредитование. Застройщик производит строительство объекта жилой недвижимости за счет:

собственных средств – 10–15 %;

банковского кредита (коммерческий кредит) – 60–65 %;

привлеченных средств – 20–30 %.

Одновременно со строительством застройщик при посредничестве профессиональных брокеров – риэлтеров проводит рекламную кампанию и предлагает желающим приобрести жилье.

Покупатели приобретают жилье с помощью долгосрочного ипотечного жилищного кредита.

В случае, если жилье строится для нужд муниципалитета или других организаций, финансирование организуется с учетом их интересов, однако и в этом случае часто прибегают к коммерческому кредитованию строительства.

Вторичный рынок. В российской практике на вторичном рынке практически не используются финансовые инструменты – сделки оплачиваются наличными.

В развитых странах самой распространенной формой сделки на вторичном рынке является покупка с помощью ипотечного жилищного кредита.

Таблица 2.6

Финансовые инструменты, применяемые на первичном рынке в России

Товаром на рынке жилья выступает жилье, жилище – одно из основных материальных условий существования человека.

Жилье наряду с пищей и одеждой относится к элементарным потребностям человека. Биологически сама жизнь человека невозможна, если у него нет минимально необходимой пищи, одежды и укрытия. Социальная сторона человека существенно трансформирует элементарную потребность в жилье по двум направлениям /2.75/: социально-биологическом – требование обособления и отдыха;

социальном – потребность в общении, производстве, познании и регулировании.

В основе пространственной организации жилья на всех стадиях исторического развития человечества можно проследить, как семья предъявляла требования к обособлению своего жилища: от отдельной землянки до отдельного дома или квартиры.

С другой стороны, всем членам семьи необходимо создать условия для их широкого общения. Прослеживается постепенное изменение соотношения противоречивых требований обособления и общения по мере перехода от одного уровня систем жилья к другому. Сегодняшнее жилище – результат взаимодействия порой разнонаправленных тенденций в производственной, социальной, экономической, финансовой, культурной жизни общества.

Производством жилья занимается отрасль народного хозяйства – жилищное строительство. В определенном смысле степень развития жилищного строительства демонстрирует степень развития государства и общества в целом.

Функциональное назначение жилища связано с социальной структурой общества. В СССР, по мнению советских экономистов, не существовало жилищного вопроса, который в свою очередь существовал при капитализме. Большевики осознанно исключили жилье из товарного оборота, понимая, каков социальный заряд жилищной проблемы. Тоталитарное государство построило систему распределения жилья, непременным атрибутом которой являлись многолетние очереди, злоупотребления чиновников, беспредел аппаратчиков.

С переходом к рыночной экономике жилищный вопрос «появился» и в России.

Социальные и экономические изменения, происходящие в период рыночных реформ, заключаются в том, что: жилье становится товаром;

государство перекладывает на жильцов расходы по содержанию жилища;

расслоение общества по доходам приводит к дифференциации жилья в зависимости от уровня платежеспособного спроса.

Появляется многообразие форм собственности на жилище. С появлением собственника жилища появляется необходимость в финансовом капитале, обеспечивающем функционирование рынков – жилищного, строительного, инвестиционного, ипотечного.