Валентин Меркулов - Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России

спрос на недвижимость может быть крайне изменчивым. И. Балабанов /2.7/ в дополнение к выше указанным выделяет следующие особенности рынка недвижимости:

величина спроса на объекты недвижимости во многом определяется географическим и историческим факторами, состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости;

спрос на объекты недвижимости невзаимозаменяем, что приводит к значительным дисбалансам спроса и предложения;

все сделки на рынке недвижимости должны пройти государственную регистрацию.

С. Максимов /2.114/ делает вывод, что рынок недвижимости является менее совершенным рынком по сравнению с другими секторами рыночной экономики.

Классификация рынка недвижимости

Рынки недвижимости могут быть классифицированы по следующим признакам (изложено по /2.200/):

По функциональному использованию:

рынок жилой недвижимости (рынок жилья);

рынок коммерческой недвижимости;

рынок общественной недвижимости;

рынок промышленной недвижимости;

рынок сельскохозяйственной недвижимости.

По географическому фактору: рынок в пределах района, города, республики, региона, страны.

По рыночной стоимости: подразумеваются рынки объектов, имеющих схожие функциональные характеристики, но обладающие разными свойствами (например, комфортностью) с точки зрения пользователя, а значит и разной рыночной стоимостью.

По качеству недвижимости: рынки объектов недвижимости высокого, среднего и низкого качества. Введение этой квалификации в дополнение к квалификации по рыночной стоимости обусловлена тем, что порой недвижимость высокого класса при определенных условиях не находит спроса и продается по ценам объектов среднего класса. Другими словами, квалификация по качеству – желания продавца, квалификация по стоимости – реалии рынка.

По инвестиционной мотивации:

рынок приносящей доход недвижимости;

рынок недвижимости с потенциальным приростом стоимости;

рынок недвижимости, рассматриваемой в качестве налогового укрытия (например, строительство объектов связано с продолжительным денежным потоком).

По типу прав собственности:

рынок полных прав собственности;

рынок прав на аренду и найм;

рынок прав на участие в кондоминиумах;

рынок прав пожизненного владения;

рынок прав, разделенных по времени;

рынок прав хозяйственного ведения, оперативного управления и др.

Рынок жилья занимает особое место среди других сегментов рынка недвижимости. Это связано, во-первых, с тем, что жилье гораздо в большей степени, чем другие объекты недвижимости, влияет на жизнь как рядового человека, так и всего общества. Во-вторых, рынок жилья в силу большего количества объектов рынка более развит, чем другие сегменты. В-третьих, рынок жилья в развитых странах тесно связан с финансовым рынком.

Первичный и вторичный рынки жилья

Рынок жилья принято делить на первичный и вторичный.

Первичный рынок жилья– это рынок, на котором представлены объекты жилой недвижимости, только что созданные в результате строительства и реконструкции. Юридическое создание или появление нового объекта недвижимости закрепляется путем записи в государственном реестре.

После того, как жилое помещение появляется в виде надлежаще оформленного объекта недвижимости, оно автоматически попадает в поле интересов субъектов рынка жилья. Дальнейшая судьба жилого помещения зависит от конкретных соотношений интересов субъектов: оно может стать собственностью муниципалитета и будет передано в социальный найм, или оно может быть продано собственником на открытом рынке. В то же время жилое помещение может быть закреплено за частным собственником и в дальнейшем будет использоваться для проживания или сдачи в аренду.

Вторичный рынок– рынок, на котором представлены объекты жилой недвижимости, которые ранее фигурировали в сделках. Такое определение кажется нам более верным, чем утверждение авторов в работе /2.199/, где указывается, что вторичный рынок есть рынок, на котором происходит купля-продажа прав собственности на объекты недвижимости, уже находящиеся в частной собственности.

Связь рынка жилья и финансового рынка

Упрощенно рынок жилья и финансовый рынок связывают с тем, что для сделок купли-продажи жилья необходимы средства. Поскольку стоимость недвижимости достаточно высока, в сделках присутствуют значительные суммы. Финансовый рынок обслуживается с помощью того или иного механизма процесса заключения сделки.