Валентин Меркулов: Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России

Рынок жилья начал развиваться на фоне практически полного отсутствия законодательной базы. Действующие в 1991 г. законы и нормы были сформированы в советское время, например, Жилищный кодекс, принятый Верховным Советом РСФСР в 1983 г.

Приватизация жилья развивалась на фоне неопределенности прав собственника приватизированного жилья. Дополнительные затраты по эксплуатации приватизированных квартир, с которыми повсеместно столкнулись их собственники, серьезно ослабили темпы приватизации.

Как отмечается в /2.22/, приватизация жилья являлась и является до сих пор одним из оснований возникновения частной собственности на жилой дом или квартиру. Другими основаниями, действовавшими как в тот период, так и в настоящее время, являются выплата паенакопления за квартиру или дом в жилищно-строительном кооперативе, приобретение жилья в порядке долевого участия в строительстве, а также в порядке наследования. Однако термин «приватизированное жилье» использовался для обозначения жилища, принадлежащего гражданам на праве частной собственности по любым основаниям, что приводит к неразберихе не только среди обывателей, но и специалистов.

Только в 1998 г. появился закон о регистрации прав на недвижимое имущество. Сделки, которые были совершены до принятия этого закона, часто можно было назвать крайне рискованными. В частности, в процессе упрощенной приватизации получили распространение факты ущемления прав несовершеннолетних при отчуждении имущества, что повлекло за собой появление судебных исков.

Перераспределение жилья в начальной стадии становления рынка жилья в России заключалось в том, что жилье, привлекательное с точки зрения состоятельных слоев населения, находящееся во владении у бедных, переходит к первым. При этом вторые приобретают такое жилье, которое они могут позволить себе содержать. Приведение в соответствие с доходами условий обеспечения жильем становится одной из главных движущих сил развития рынка жилья.

Появление посредников на рынке жилья

Одной из особенностей становления рынка жилья в России является тот факт, что на рынке одновременно с появлением товара – приватизированного жилья – появились посредники – брокеры. Бурный всплеск деловой активности в 1991–1993 гг. вызвал устойчивый рост цен на недвижимость и, следовательно, желание предприимчивых людей заработать на этом рынке. Большинство фирм, специализирующихся на торговле жильем, сформировались в этот период (см. диаграмму на рис. 2.3, построенную по данным /2.186/).

Рис. 2.3. Количество риэлтерских компаний, распределенное по году образования в г. Москве (в процентах от общего числа опрошенных)

В отличие от западных рынков, где посредники появлялись после образования рынка при непосредственном контроле со стороны государства, в России государство только в 1996 г. решило регламентировать деятельность посредников на рынке жилья /1.21/. Для упорядочивания своей деятельности риэлтеры были вынуждены самоорганизовываться. Так, в 1993 г. появилась Российская гильдия риэлтеров, чуть позже – Московская ассоциация риэлтеров и организации риэлтеров в регионах.

Интересна история появления в рыночной России термина «риэлтер» и «риэлтерская деятельность». Слово «риэлтор» с буквой «о» в третьем слоге (realtor) буквально означает брокер или агент по недвижимости, являющийся членом Национальной ассоциации риэлторов США /2.114/. Впервые этот термин в России стала пропагандировать Российская гильдия риэлтеров.

Затем, в период подготовки положения о лицензировании, появился вариант «риэлтер». Сегодня официально существует термин «риэлтерская деятельность». Заметим, что в европейских странах используют термины «брокер», «маклер» и «агент».

Рассмотрев путь становления рынка жилья в современной России, перейдем к изучению места рынка жилья в рыночной экономике, его роли в формировании рыночной инфраструктуры.

Определение рынка недвижимости

Практически все отмечают, что рынок жилья является составной частью общего рынка, называемого рынком недвижимости.

И. Балабанов пишет: «Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в аренду, внаем» /2.7/.