Валентин Меркулов - Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России

Таким образом, автор определяет рынок недвижимости как часть рынка инвестиций со всеми вытекающими из этого выводами.

Другое определение рынка недвижимости, приведенное в работе /2.200/, определяет рынок недвижимости как набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Рынок недвижимости – сложная структура, цель которой – свести покупателей и продавцов.

Приведенное выше определение, на наш взгляд, рассматривает рынок недвижимости не как отдельный сегмент рыночного хозяйства, а как участок товарного рынка. Причем под товаром здесь понимают либо права собственности и связанные с ними интересы, либо варианты землепользования. Рынок здесь присутствует как определитель цен. Такое ограниченное определение принижает роль рынка недвижимости в системе рыночного хозяйства.

В работе /2.199/ под рынком недвижимости понимается экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимодействие между спросом и предложением всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней. Рынок представляет собой механизм, с помощью которого происходит обмен товарами, недвижимостью, капиталом и услугами, т. е. механизм, на который влияют желания участников, рынка, а также различные социальные и политические факторы.

Наиболее развернутые исследования в вопросе об определении понятия «рынок недвижимости» предпринял Н. Волочков /2.17/. Он отмечает, что рынок – это институт осуществления контакта между покупателями или предъявителями спроса и продавцами или поставщиками товаров или услуг. Предпочтения и результаты решений продавцов и покупателей образуют систему цен на товары, услуги или ресурсы. Недвижимость автор относит к категории товаров, в то же время ее обращение на рынке он тесно связывает с привлечением финансового капитала, использованием различных ресурсов и труда. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, отмечает Н. Волочков, так как рынок труда и рынок капитала сами по себе без недвижимости вряд ли могут существовать. Самые общие представления о рыночной модели экономики полностью применимы к сфере недвижимости.

По мнению Н. Волочкова, рынок недвижимости удобно представить в виде цилиндрического пространства, которое разделено на три сектора:

товары в виде конкретных объектов недвижимости;

работы – строительство и реконструкция;

услуги – посредничество, оценка, маркетинг и т. д.

Каждый из секторов делится на более узкие сектора, так что каждый из них будет представлен совокупностью объектов купли-продажи, имеющих некоторую общую характеристику. Так, сектор товара разделяется на жилую недвижимость и нежилые помещения.

Если разделить цилиндр параллельными плоскостями, получим несколько более мелких сегментов, которые соответствуют определенным группам покупателей, отличающихся от других.

В работе /2.114/ приведены особенности рынка недвижимости, которые складываются в определение этого понятия.

Во-первых, рынок недвижимости определяется той особой ролью, которую недвижимое имущество играет в жизни общества. Поведение собственника недвижимого имущества оказывает существенное влияние на жизнь очень многих людей.

Во-вторых, особенность рынка недвижимости связана со спецификой самого недвижимого имущества как объекта экономического оборота. В условиях рыночной экономики недвижимость относится к немногочисленной группе товаров, которые относятся как к инвестиционным, так и потребительским товарам длительного пользования. В силу специфики рынок недвижимости тесно связан, с одной стороны, с финансовым рынком, с другой – с рынком иных потребительских товаров. Переплетение потребления и инвестиций – фактор, который усложняет анализ закономерностей рынка недвижимости.

Основываясь на приведенных выше мнениях специалистов, в проведенном анализе позволим себе дать следующее определение рынка недвижимости.

Рынок недвижимости – это неотъемлемая часть рыночной экономики общества, проявляющийся как способ взаимодействия производителей (продавцов) и потребителей (покупателей):

товара особого рода – объектов недвижимости и связанных с ними прав;

услуг, основанных на правах на недвижимое имущество;