Валентин Меркулов - Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России

Необходимость проведения коренной жилищной реформы широко обсуждалась в СССР с первых лет проведения политических и экономических реформ при М. С. Горбачеве. В конце 1988 г. были предприняты первые шаги по приватизации кооперативного жилья: переданы права собственности на квартиры членам кооперативов, полностью выплатившим свою долю средств, взятых в кредит /1.30/. В исполнение мартовского постановления СМ СССР Госплан, Госстрой и Минфин СССР разработали «Порядок планирования и финансирования строительства и продажи кооперативных жилых домов», в котором, в частности, указывалось: «Жилищные кооперативы приобретают у предприятий, объединений, организаций и исполкомов местных Советов народных депутатов новые жилые дома по их сметной стоимости, определенной по ценам и нормам, установленным для государственного жилищного строительства, а капитально отремонтированные или реконструируемые жилые дома – по их балансовой (остаточной) стоимости».

Таким образом, впервые появился термин « продажа» жилого дома или его части. Более того, порядок предусматривал возможность 15-процентной надбавки к цене продажи кооперативам домов, «расположенных в наиболее удобных для проживания микрорайонах и местах».

Следующий шаг был сделан в декабре 1988 г. Постановлением Совета министров СССР от 2 декабря 1988 г. исполкомам местных Советов народных депутатов, предприятиям, объединениям и организациям разрешалось продавать гражданам в собственность незаселенные квартиры в домах, подлежащих реконструкции или капитальному ремонту.

В соответствии с Законом СССР «О собственности в СССР», который разрешал частную собственность, наниматель жилого помещения в доме государственного и общественного жилищного фонда и члены его семьи были вправе выкупить у собственника соответствующую квартиру.

Постановлением /1.29/ определялся срок полной выплаты гражданами стоимости квартир в рассрочку в течение не более 10 лет при условии внесения первоначального взноса в размере не менее 50 процентов стоимости квартиры. Стоимость жилья должны были определять исполкомы местных Советов народных депутатов, предприятия, объединения и организации. Средства, полученные от продажи жилья, зачислялись в местный бюджет на развитие социальной сферы. В домах, построенных за счет предприятий, объединений и организаций, средства, поступившие от продажи жилья, направлялись в фонды социального развития этих предприятий и организаций, а затем должны были использоваться на жилищное и коммунальное строительство, ремонт и реконструкцию жилищного фонда.

В апреле 1989 г. СМ РСФСР и ВЦСПС утвердили «Положение о продаже гражданам квартир в собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт» /1.28/.

В соответствии с Положением стоимость продаваемых гражданам в собственность квартир определялась на основании сметной стоимости по проектам на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт жилых домов, утвержденным в установленном порядке, с учетом остаточной стоимости в действующих ценах. Окончательная цена квартир – цена сделки – определялась оценочными комиссиями с учетом потребительских качеств квартир и комплексной оценки участка, где расположен жилой дом, путем применения поправочных коэффициентов, устанавливаемых в зависимости от категории дома, конструктивных решений, этажности, степени санитарно-технического обустройства, месторасположения, благоустройства и экологии района. Оценочные комиссии образовывали исполкомы местных Советов народных депутатов.

Заложенные в указанных выше документах механизмы не могли совершить коренной поворот жилищного сектора к рынку. Нужна была более радикальная мера, которая к тому же была бы скоординирована с целым рядом изменений в законодательстве страны.

Приватизация жилья в России

Началом кардинальных реформ жилищного сектора в России принято считать закон, принятый 4 июня 1991 г. Верховным Советом РСФСР (1.4). В преамбуле закона указывается, что «целью Закона является создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилье, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда. Вступление в права собственности на жилье дает гражданам возможность эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем».