Валентин Меркулов - Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России

Договор социального найма заключается местной администрацией, государственными и муниципальными предприятиями, учреждениями, общественными объединениями с гражданами, имеющими право на социальный найм. Право на заключение договора социального найма имеют граждане, вновь получающие жилье в домах государственного и муниципального жилищного фонда в пределах социальной нормы жилой площади. За гражданами, уже проживающими по договору найма, сохраняется право найма независимо от площади занимаемого жилого помещения.

Договор социального найма заключается в письменной форме и содержит весь объем прав и обязанностей, который несут наниматель и члены его семьи, с одной стороны, и организация, представляющая собственника – государство или муниципалитет – с другой.

Социальный найм сложно рассматривать как объект рынка жилья. Однако в силу специфики жилищного рынка России, выросшего из государственного жилищного фонда, социальный найм является фоном, на котором происходят рыночные сделки.

Элементом рынка является коммерческий найм, т. е. найм жилья, находящегося в частной собственности. В России в настоящее время такой найм распространен мало. К тому же собственники предпочитают скрывать случаи сдачи своих квартир внаем.

В развитых странах рынок жилищных услуг конкурирует с рынком жилищного фонда, а вместе они составляют единое целое, подчиняющееся строгим рыночным законам. Связь между рынком жилищного фонда и жилищных услуг выражается нормой капитализации, определяемой как отношение годового дохода собственника от сдачи жилого помещения в аренду, к рыночной стоимости жилого помещения.

Ипотечное жилищное кредитование может быть источником финансирования как для первого, так и для второго сегментов жилищного рынка.

Установлено, что одной из особенностей рынка недвижимости является то, что купля-продажа жилья осуществляется не посредством их отчуждения, как это происходит на рынках движимого имущества (товаров, ценных бумаг и др.), а путем передачи права собственности на объекты недвижимости от одного собственника к другому. Операции с недвижимостью объективно требуют специального учета количества и качества прав на владение имуществом, которые приобретает новый владелец, а также выяснения вопроса о том, не обременена ли приобретаемая недвижимость неизвестными покупателю обязательствами.

Существует мнение, что необходимость в регистрации прав на недвижимое имущество было вызвано необходимостью правового обеспечения именно ипотечного кредитования /2.128/.

Государственная регистрация представляет собой составную часть правового режима недвижимости, который должен быть более строгим по сравнению с правовым режимом движимых вещей.

Юридические механизмы, позволяющие осуществлять указанные функции, называются системами регистрации прав на недвижимое имущество и/или сделок с ним.

Каждая страна строит свою систему регистрации основываясь на исторически сложившихся традициях в области права и учета объектов недвижимости.

В мире существуют три принципиально различные системы регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом:

кадастровая система;

система торренса;

система «публичных записей».

Кадастровая система регистрации прав

Кадастром (юридическим кадастром) называется систематически поддерживаемый публичный реестр письменных сведений об объектах недвижимости на территории региона (страны), основанный на картографическом изображении границ участков недвижимой собственности, которым присваиваются определенные обозначения. Границы участков земли при кадастровой системе постоянны, что позволяет легко установить местоположение любого земельного участка на территории данной страны.

Ведение кадастра возможно на основе длительного существования налаженной системы сбора и обновления данных о земельных участках, их владельцах, переходе прав на них, что позволяет однозначно идентифицировать земельные участки по их местоположению и характеристикам, точно ответить на вопрос о его принадлежности и существующих обременениях.

Кадастровая система регистрации возникла на основе романо-германских правовых норм и получила распространение в странах континентальной Европы (Германия, Австрия, Швейцария, Франция и др.).