Валентина Синельникова: Правовые основы института государственной регистрации прав на недвижимое имущество

При этом для удобства пользования и осмотра поземельной книги каждому самостоятельному объекту недвижимости посвящается специальный раздел, лист ( Grundbuchblatt, Realfolium ) реестра, в котором фиксируются все подлежащие регистрации права (§ 3 Положения о поземельной книге).

4. Технический порядок совершения записи субъективного права подчинен началу формального легалитета : на государственных служащих, ответственных за ведение поземельной книги, возлагается проверка формальной правильности требования о совершении записи. Контролю подлежат вопросы о том, являются ли участники сделки с недвижимостью право- и дееспособными лицами; подлежит ли предъявленное право записи в принципе; был ли совершен вещный договор о переносе права на недвижимость; было ли получено на внесение записи согласие со стороны лица, значащегося в книге в качестве правообладателя (поскольку записью затрагивается его право); не существует ли формальных препятствий к распоряжению записанным правом, не содержит ли книга записей, ограничивающих управомоченного в праве распоряжения (§ 17, 18 Положения о поземельной книге).

5. Открытость сведений поземельной книги для публики, ее гласный характер закреплен § 12 Положения о поземельной книге. Для осмотра или получения выписки из поземельной книги заявителю достаточно лишь сообщить о своем интересе, указать на него, не доказывая его действительного наличия.

6. Наконец, в полной мере проводится начало публичной достоверности содержащихся в поземельной книге сведений. В соответствии с § 892 ГГУ содержание поземельной книги признается достоверным в отношении лица, которое вследствие совершения сделки приобрело право на земельный участок или право, обременяющее это право, за исключением случаев, когда в поземельную книгу внесено возражение в отношении достоверности записи либо о недостоверности записи известно приобретателю.

Таким образом, в германском праве проводится идея о том, что для добросовестного приобретателя недвижимости все, что содержится в реестре, почитается верным; все, что не содержится в книге и противоречит ее содержанию, почитается неверным.

Помимо прочего, из положений § 892 ГГУ следует, что публичная достоверность распространяется только на тех, кто приобретает право именно по сделке, так как только в этом случае действиям по приобретению права должно предшествовать исследование книги и, следовательно, только в этих случаях книга могла и должна была помочь приобретателю. «Приобретение не по сделкам, а в силу закона, по наследству или по принудительному отчуждению не охраняется публичной достоверностью книги» [96] Ельяшевич В. Б . Указ. соч. С. 49. .

Характерно, что публичная достоверность поземельной книги действует и в пользу тех, кто хоть и не приобретал подлежащих внесению в книгу вещных прав, но сверялся с содержанием поземельной книги при исполнении в пользу указанного в ней правообладателя каких-либо обязательств, когда они должны были исполняться ему как управомоченному в отношении недвижимости лицу (сродни римским правилам о «путативной оплате» (34, 3 D. 32, 1), или же совершал с записанным правообладателем в отношении недвижимости другие сделки, не связанные с переносом вещных прав на нее (§ 893 ГГУ).

Таким образом, наиболее значимыми чертами германской регистрационной системы выступают последовательное подчинение субъективных прав на недвижимость началу внесения и защита добросовестных приобретателей, пострадавших от случаев расхождения между содержанием книги и действительным положением дел, при помощи свойства публичной достоверности поземельной книги, действующего в пользу широкого круга лиц.

Б.Основным источником сведений о французской регистрационной системе выступают нормы ФГК, Декрета от 4 января 1955 г. № 55–22 «О реформе гласности вещных прав на недвижимое имущество» и Декрета от 14 октября 1955 г. № 55-1350 «О применении Декрета “О реформе гласности вещных прав на недвижимое имущество”» [97] См.: Захватаев В. Н . Кодекс Наполеона. М., 2012. С. 542. . Постановления указанных правовых актов задают следующий порядок регистрации прав на недвижимость.

1. Изначально, со времени издания ФГК в 1804 г., ведение поземельных книг осуществлялось по личной системе , предполагающей, что подлежащие записи сведения фиксируются в их привязке не к объекту, а именно к персоне правообладателя: запись состоявшегося приобретения вносится в раздел, озаглавленный именем приобретателя [98] Образец такого раздела приведен в книге А. А. Башмакова ( Башмаков А. А . Указ. соч. С. 174–175). . Историческая приверженность французов личной системе ведения книг имеет романтическое объяснение: разработчики ФГК утверждали, что предметная система (по имениям) напоминала французам унизительный феодальный строй, где лицо было прикреплено к земле; Франция же выдвигает личность на первый план, потому и система книг должна быть личной [99] См.: Базанов И. А . Указ. соч. С. 234–235. . В сравнении с реальной системой такой способ построения поземельной книги затрудняет доступ к содержащимся в ней сведениям: ведь для того, чтобы ознакомиться с перечнем установленных на каком-то объекте прав, заинтересованному лицу необходимо знать каждого из сменявших друг друга собственников, так как любой из них мог установить на недвижимости какое-либо обременение.