Валентина Синельникова: Правовые основы института государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Из этого следует, что во всех прочих моментах, не связанных с устранением вреда от неправильности содержания реестра, приобретение прав на недвижимое имущество подчиняется общим требованиям гражданского закона. В частности, любой недостаток в способе приобретения прав на недвижимость представляет собой несомненный повод к его оспариванию, к формальной корректировке содержащейся в реестре записи: «Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено в судебном порядке» (п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимость).

К примеру, внесение записи о переходе права собственности на недвижимость к какому-то приобретателю совершенно не способно защитить его от возражения, что в действительности право это к нему не перешло, так как соответствующий договор был заключен под влиянием заблуждения и потому ничтожен. Разрешить этому приобретателю со ссылкой на публичную достоверность поземельной книги потребовать признания его права действительным было бы несправедливо, ведь причина этого с реестром никак не связана. По тем же соображениям недопустимы и требования, чтобы вслед за ошибочным погашением записи о каком-либо из лежащих на недвижимости обременений (например, ипотеки) с должника были бы сложены и соответствующие обязанности: его доверие к реестру этой ошибкой никак не затрагивается.

Публичная достоверность реестра не распространяется на сведения о тригонометрических и прочих сугубо физических качествах объекта недвижимости: о его местоположении, виде, площади, межевых границах, этажности, хозяйственном назначении и т. п. (п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав на недвижимость, п. 23–36 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним [87] Постановление Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 23.02.1998. № 8. Ст. 963). (далее – соответственно ЕГРП и Правила ведения ЕГРП). Очевидно, что обманувшемуся на этот счет приобретателю публичная достоверность реестра помочь не может: она не изменит границ земельного участка, не увеличит этажность здания, не добавит квартире лишней комнаты и т. п. Естественно, другими словами, что на такие данные книга может разве что ссылаться , но за правильность их она отвечать не в состоянии [88] См.: Гантовер Л. В . Указ. соч. С. 385. : межевое тождество публичной достоверностью обеспечить невозможно.

З.Общий итог развития представлений о порядке обеспечения стабильности гражданского оборота недвижимого имущества в большинстве развитых законодательств может быть сведен к следующим основным моментам.

Необходимые сведения о правовом положении недвижимых вещей сосредоточиваются в специальных «поземельных», «городских», «ипотечных», «вотчинных» и т. п. книгах – особых государственных реестрах прав на недвижимость.

В наиболее действенных системах регистрации прав на недвижимость основными ее приемами, так называемыми началами ведения поземельных книг являются:

• начало определенности (полноты) сведений ;

• начало фактической правильности (достоверности) сведений ;

• начало гласности (публичности) ;

• начало специалитета записываемых в книгу прав;

• принцип внесения субъективных гражданских прав на недвижимое имущество;

• начало легалитета сведений;

• свойство публичной достоверности .

Основываясь на этих началах, используя их разнообразные комбинации и по-разному очерчивая сферу их действия, различные регистрационные системы могут предусматривать и другие средства по обеспечению полноты, достоверности и гласности содержания государственных реестров (связь поземельной книги с кадастром, принцип формального согласия на запись, ответственность за ошибки в записи и др.), но в сравнении с рассмотренными такие средства являются именно второстепенными, дополнительными [89] Подробные сведения об этих приемах содержатся, например, в указанных работах С. А. Бабкина, И. А. Базанова, А. А. Башмакова, Л. В. Гантовера, В. Б. Ельяшевича. .

Конкретные комбинации всевозможных приемов обеспечения полноты, формальной правильности (достоверности) и гласности правового положения объектов недвижимости разнятся от государства к государству, и вряд ли могут быть обнаружены два национальных законодательства, в которых эти приемы были бы полностью идентичными.