Валентина Синельникова: Правовые основы института государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Указанные проявления свойства публичной достоверности складываются в формулу, передающую основную идею принципа: «Для добросовестного приобретателя недвижимости все, что содержится в реестре, почитается верным; все, что не содержится в книге и противоречит ее содержанию – почитается неверным» [84] См.: Башмаков А. А . Указ. соч. С. 36. .

Желательно далее, чтобы, позаботившись об интересах добросовестных третьих лиц, не забыли и о тех, за чей счет осуществляется эта забота: ведь то, что идет на пользу одним, производится во вред другим, тем, чье право из реестра ошибочно вычеркнуто, описано в нем неправильно или же пока еще в него не занесено.

Средствами защиты интересов этих лиц должны быть особые разновидности вносимых в реестр записей – так называемые протестативные и предварительные отметки . Специфика их заключается в том, что, в отличие от обычных записей о праве, отметки не свидетельствуют о каких-либо правах на недвижимость. Их цель заключается в том, чтобы воспрепятствовать возможным ссылкам на публичную достоверность реестра: предупреждая добросовестных приобретателей о возможном расхождении реестра с действительностью, они исключают ссылку на добросовестность заблуждений этих лиц.

Отметки представляют собой записи, которыми заинтересованное лицо, считающее себя действительным (и иногда – исключительным) правообладателем, но не упомянутое в этом качестве в реестре, предупреждает общественность о своем притязании на соответствующий объект недвижимости: «Содержащиеся в реестре сведения ненадежны и в ближайшее время могут или же должны быть исправлены в мою пользу» (§ 438 АГУ, § 883, 899 ГГУ, ст. 959, 961 ШГУ).

Необходимость в использовании отметок возникает:

• когда из реестра по какой-то причине удаляется запись о праве лица, считающего себя действительным правообладателем (например, лицо, значившееся собственником, обнаруживает, что теперь собственником ошибочно указан другой);

• когда во вред лицу, считающему себя исключительным правообладателем, в реестр по какой-то причине вносится запись о принадлежности права еще и кому-то третьему (лицо, считающее себя полновластным собственником недвижимости, обнаруживает, что на нее безосновательно установлено право залога; собственник выясняет, что наряду с ним в реестр в качестве собственника записан кто-то другой);

• когда лицо, требующее внесения отметки, рассчитывает на скорое приобретение права на недвижимость или уже выговорило его по сделке, но по какой-то причине не успело его зарегистрировать (возникновение права залога обусловлено наступлением какого-то ожидаемого условия, например реальной выдачей кредита; кто-то приобрел недвижимое имущество по сделке, но еще не подготовил все документы, необходимые для регистрации своего права).

Во всех этих случаях в ускоренном и упрощенном по сравнению с обычной регистрацией права порядке в реестр может быть занесена отметка, кратко передающая суть возможных перемен в описании правового статуса объекта недвижимости и препятствующая третьим приобретателям ссылаться на извинительность незнания и на публичную достоверность реестра. Отметка сохраняет за намеченным таким образом правом старшинство (преимущество) против всех приобретений, совершенных после ее внесения [85] См. § 883, 892 ГГУ: «Распоряжение относительно земельного участка или права, совершенное после внесения предварительной записи, недействительно в той мере, в какой оно могло бы воспрепятствовать осуществлению… требования [о котором сделана отметка]»; «Содержание поземельной книги признается достоверным в отношении лица, которое вследствие совершения сделки приобрело право на земельный участок… за исключением случаев, когда в поземельную книгу внесено возражение в отношении достоверности записи». .

Так же, как и начало внесения, не обладает абсолютным действием и начало публичного доверия к реестру.

Во-первых, свойство публичной достоверности имеет естественные пределы своего действия: оно призвано служить инструментом защиты добросовестных третьих лиц, полагавшихся при совершении сделки с недвижимостью на правильность содержащихся в реестре записей. Поэтому в тех случаях, когда вопрос о защите доверившегося реестру лица не возникает (приобретение не по сделкам, а в силу закона, по наследству или вследствие принудительного отчуждения [86] См.: Ельяшевич В. Б . Указ. соч. С. 49. ), не проявляет себя и свойство публичной достоверности: если нет обманувшегося, нет необходимости и в защите чьего-либо доверия к содержанию поземельной книги.