Валентина Синельникова: Правовые основы института государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Для случаев договорной передачи прав на любые, в том числе и недвижимые, вещи в германском праве действуют особые правила. Если в иных правовых системах переход права на вещь осуществляется на основании обязательства того или иного вида (например, договорного, деликтного, кондикционного), то в соответствии с § 873, 929 ГГУ переход права собственности на движимые и недвижимые вещи осуществляется на основе особого так называемого вещного договора, заключаемого сторонами во исполнение обязательства по отчуждению вещи [92] Подробнее о вещном договоре в праве Германии см.: Василевская Л. Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. М., 2004. . Указанный договор представляет собой абстрактное, т. е. не раскрывающее полной хозяйственно-юридической цели деятельности сторон, соглашение [93] Об абстрактных сделках см.: Догадов В. М . Абстрактные и материальные обязательства в современном праве. СПб., 1911; Кривцов А. С . Абстрактные и материальные обязательства в римском и в современном гражданском праве. М., 2003; Новиков К. А . Об абстрактных и каузальных сделках и обязательствах // Закон. 2010. № 11. , предметом которого выступает передача того или иного вещного права на определенную вещь. Состав юридических фактов, необходимых для перенесения права собственности на движимую вещь, включает: a) абстрактный вещный договор о передаче и принятии права собственности, b) традицию вещи (§ 929 ГГУ). Само же обязательство по перенесению права собственности из фактического состава приобретения права собственности исключается; в случае его нарушения или же недействительности отчуждатель защищается только кондикцией или иском о возмещении убытков. При приобретении недвижимого имущества из указанного состава выпадает традиция вещи, но присоединяется запись права в книге. Материально-правовым основанием ( титулом ) приобретения права в этом случае выступает абстрактный вещный договор о его передаче. Завершающим же моментом в процессе установления права на недвижимость выступает регистрация права в реестре как способ ( модус ) его приобретения.

Практический смысл использования конструкции вещного договора объясняется его абстрактным характером: известно, что «упрощением состава волеизъявления мы уменьшаем количество спорных пунктов, на коих притязание основывается» [94] Дювернуа Н. Л. Чтения по гражданскому праву // Дювернуа Н. Л. Чтения по гражданскому праву. Т. 2: Учение о вещах. Учение о юридической сделке. С. 177. . Абстрактность вещного договора служит интересам как непосредственного, так и каждого последующего приобретателя права на недвижимость. В случае спора о переходе права первый из них освобождается от бремени доказывания основательности своего приобретения. Второй тоже пользуется этой возможностью. Если условия перехода права на вещь к первоначальному приобретателю не сообщались даже регистрирующему органу, то вряд ли они были сообщены последующему приобретателю, а потому его добросовестность, его незнание о материально-правовых пороках приобретенного права практически несомненны.

Тем не менее абстрактный вещный договор представляет собой лишь относительное в своей эффективности средство, ведь по одному из общих оснований – например, вследствие пороков воли его участников – недействительным может оказаться и сам этот договор [95] См.: Базанов И. А . Указ. соч. С. 510. . В этом случае своего приобретения лишится непосредственный приобретатель, а при отсутствии свойства публичной достоверности реестра – также и последующий.

Абстрактность вещного договора не заменяет свойства публичной достоверности поземельной книги, ведь последнее ограничивает круг возражений не только по абстрактному, но и по каузальному акту передачи права.

3. Формальная основа регистрационной системы – начало специалитета сведений поземельной книги – предполагает максимально полную и точную индивидуализацию записываемого права по его наименованию, субъектам, объекту и содержанию. Например, в соответствии с § 1115 ГГУ при регистрации ипотеки в поземельной книге должны быть указаны кредитор, сумма требования в денежном выражении и процентная ставка, если по требованию уплачиваются проценты, а также, если установлены иные дополнительные обязательства, – стоимость последних в денежном выражении.

Таким образом, полнота записываемых в книгу сведений обеспечивается не только за счет определения точного перечня прав, подлежащих внесению, но также и посредством обеспечения полной определенности в описании этих прав.