Валентина Синельникова - Правовые основы института государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Однако с 1 января 1956 г. во Франции введена так называемая картотека недвижимого имущества ( fichier immobilier ), где помимо личных (поименных) разделов, в которые вносятся записи о приобретениях и распоряжениях данного собственника, содержатся также и реальные (пообъектные) разделы, в которых фиксируются приобретения и распоряжения данным объектом недвижимости. Как свидетельствуют эксперты, в первом случае лицо, осуществляющее поиск, может найти все недвижимое имущество в данной коммуне, которое принадлежит определенному лицу (физическому или юридическому), а во втором – лицо или лиц, которым принадлежит конкретное имущество [100] См.: Захватаев В. Н . Указ. соч. С. 599. .

Таким образом, соединив в себе приемы и личной, и реальной организации структуры поземельной книги, французский регистрационный порядок тем самым, с одной стороны, восполнил за счет последней недостатки первой ( ограничение гласности вследствие затруднительности поиска сведений о правовом положении конкретного объекта), а с другой – дополнил преимущества реального построения разделов книги достоинствами их организации на личной основе (простота поиска информации об имущественном положении конкретного лица).

Следует иметь в виду, что французское законодательство исходит из того, что в поземельную книгу записываются сведения не о правах , а именно об актах как разновидности юридических фактов, влекущих возникновение, изменение или прекращение вещных прав на недвижимость (договор, односторонняя сделка, судебное решение и т. д.). Наиболее частым объектом записи в книгу является гражданско-правовая сделка .

При оценке этого обстоятельства отмечается чрезмерный ригоризм утверждений о кардинальной разнице, существующей между идеями регистрации субъективных прав на недвижимое имущество и регистрации именно актов (сделок с недвижимостью), ведь процедура записи субъективного права во многих правопорядках подразумевает также и запись в реестр сведений об основании возникновения права, о вызвавшей его юридической сделке [101] См.: Церковников М. А . Регистрация сделок с недвижимостью во Франции: принцип противопоставимости // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2012. № 3. С. 61–62. .

Тем не менее необходимо учитывать, что запись в книгу сведений о субъективном праве свидетельствует о свершившемся факте – о возникновении, изменении или прекращении субъективного права на недвижимость, тогда как в случае с записью сделки реестр свидетельствует лишь о ее запланированном эффекте , но не фактическом результате, наступление которого может быть отложено на какой-то срок, обусловлено реализацией какого-либо условия и т. п.

Поэтому полноценной альтернативой зафиксированным в реестре правам регистрация лежащих в их основании сделок являться не может. Ведь если в первом случае речь идет о том, чтобы записать в реестр сведения об уже возникшем и окончательно сформировавшемся правоотношении, то во втором мы говорим о записи одной лишь вероятности каких-то перемен в правовом состоянии недвижимости. Внесение в реестр записи о праве на недвижимое имущество и запись в реестр сведений о сделке , направленной на возникновение, изменение или прекращение такого права, отличаются друг от друга качеством регистрируемых сведений . Первая всегда свидетельствует о факте, вторая же, когда сделка не переносит права немедленно, – лишь о возможности какого-то факта. Поэтому с точки зрения фактической правильности ( достоверности ) поземельной книги регистрация прав является предпочтительной [102] Об этом см. также: Концепция развития законодательства о недвижимости. С. 80–82; Белов В. А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью? // Законодательство. 1999. № 7; Чубаров В. В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Проблемы современного гражданского права: Сборник статей. М., 2000. С. 160–167; Петров Е. Ю. Конструирование правил оборота недвижимости. Принцип внесения прав на недвижимое имущество // Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. М., 2004. С. 450. .

2. В отличие от регистрационной системы германского типа полнота сведений поземельной книги обеспечивается во Франции не началом внесения , а так называемым принципом противопоставимости .

В соответствии с положениями Декрета от 4 января 1955 г. № 55–22 «О реформе гласности вещных прав на недвижимое имущество» регистрации подлежат все акты, направленные на возникновение, изменение или прекращение вещных прав на недвижимое имущество: права собственности, узуфрукта, права пользования и проживания, долгосрочной аренды, эмфитевзиса, суперфиция, реальных сервитутов [103] См.: Церковников М. А . Указ. соч. С. 66, 76. .