Александр Латыев - Недвижимость за рубежом. Правовые вопросы. Учебное пособие

2. Земельные участки

В любой стране во все времена основным объектом недвижимости всегда признавался земельный участок как наиболее неперемещаемый из всех мыслимых объектов. Приведенные ранее примеры, когда земельный участок может переместиться, – это все-таки чрезвычайно редкие исключения. Земельный участок служит необходимым местом размещения других объектов недвижимости, самая классификация которых в этом качестве обусловлена именно неразрывной связью с участком. Кроме того, земельный участок – едва ли не единственный объект гражданских прав, не поддающийся уничтожению: даже если будет разрушен весь почвенный слой земельного участка, а на его месте выкопана яма, он сохранится как объект.

Характерная особенность земельных участков, отличающая их от любых других вещей, – двухмерность. Если движимые вещи, да и прочие объекты недвижимости, трехмерны (могут быть измерены по длине, ширине, высоте), то для земельных участков возможно лишь измерение по длине и ширине.

Определение границ земельного участка имеет существенное значение для установления и защиты прав на него. Первоначально границы определялись с помощью природных ориентиров – берегов водоемов, оврагов, канав, холмов, скал, больших деревьев и т. п. Но, с одной стороны, это было не совсем удобно, ибо далеко не всегда можно найти подходящий ориентир, стоящий к тому же прямо на границе участков. С другой стороны, такие природные объекты зачастую не вечны: берега водоемов могут меняться, овраги осыпаться либо, наоборот, расти, холмы – выветриваться, деревья – умирать или сгорать. В связи с этим довольно быстро начали применять искусственные метки границ участков – так называемые межевые знаки. Их форма бывает различной, в настоящее время, она, как правило, регламентируется специальными актами (в Германии, например, определение порядка межевания отнесено к ведению земель – § 919 ГГУ). Установка этих знаков – межевание – всегда была процедурой, осуществляемой государственными чиновниками либо (под их надзором) техническими специалистами. Наряду с установкой на границе земельного участка межевых знаков составляется карта участка, где отмечается расположение этих знаков с привязкой друг к другу либо к другим ориентирам. В настоящее время с помощью систем глобального позиционирования границы земельного участка зачастую отмечаются с указанием их точных географических координат. В результате, как бы ни менялся ландшафт местности и что бы ни происходило с самими знаками, границы участка остаются неизменными и всегда могут быть восстановлены, таким образом, земельные участки становятся в принципе неуничтожимым имуществом. В процедуре межевания имеют право участвовать все заинтересованные лица, в первую очередь собственники соседних земельных участков, которые следят за правильностью проведения границ. Споры, связанные с межеванием, обычно рассматриваются в административном порядке.

Мы уже отмечали, что при любых изменениях состояния земельного участка он сохраняет свое тождество и остается объектом гражданских прав. Но помимо гражданско-правового регулирования практически во всех странах предусмотрено и экологическое регулирование. Поскольку земля составляет основу сельского хозяйства, законодательством устанавливаются ограничения, связанные с использованием участков сельскохозяйственного назначения. На них запрещается промышленное производство или строительство, более того, в случае использования земельных участков для определенного вида деятельности (например, во Франции – в качестве виноградников) запрещается и сельскохозяйственное использование в иных видах. Так как земельные участки не могут быть отделены друг от друга, деятельность, осуществляемая собственником одного из них, может оказать влияние и на состояние соседних участков, в связи с чем устанавливаются ограничения по устройству плотин на водоемах, по выбросу отходов в проточные водоемы и т. п. Наконец, отдельные земельные участки могут рассматриваться государством как особо ценные и в отношении них устанавливается совершенно исключительный режим использования, который предполагает необходимость сохранения таких участков в неизменном виде. Это относится, например, к различным заповедникам, национальным паркам. При этом экологическое и гражданско-правовое регулирование отношений по поводу земельных участков существуют как бы в параллельных плоскостях: наличие ограничений, как правило, никак не сказывается на правах собственниках земельного участка распорядиться им любым образом. В то же время такое распоряжение не влечет отмены или изменения экологических ограничений. Однако в случае нарушения существующих ограничений собственник не только привлекается к публично-правовой ответственности, но и может быть лишен принадлежащего ему земельного участка.