Александр Латыев - Недвижимость за рубежом. Правовые вопросы. Учебное пособие

Известной спецификой в настоящее время обладает англосаксонская правовая система. Несмотря на то что в бытовом обиходе разделение имущества на движимое и недвижимое и в странах общего права является вполне очевидным и не вызывает вопросов, с юридической точки зрения используется несколько иное деление. Во-первых, следует иметь в виду весьма широкий подход англосаксов к самому понятию вещи. Под вещами они подразумевают не только материальные предметы, но и различное «бестелесное имущество» – права, ценные бумаги и т. п., так что понятие вещи в странах общего права приближается к понятию имущества вообще. В свою очередь имущество делится на real property и personal property , буквально – реальную и персональную собственность. В первую группу входит то, что в континентальных правопорядках включается в понятие недвижимости – земельные участки, здания и сооружения. Однако это не совсем совпадающие классификации. Деление на real и personal property обусловлено не физическими свойствами вещей, а их правовым режимом. То есть в данном случае можно наблюдать подход, противоположный континентальному, где правовой режим зависит от деления на движимость или недвижимость. Если реальная собственность защищается вещными исками, направленными против любого лица [3], то персональная – только против конкретного нарушителя. Таким образом, в отношении персональной собственности (в состав которой входят и движимые вещи, и «бестелесное имущество» – права, иски и т. д.) англосаксонское право вообще не предлагает абсолютной защиты, что с точки зрения континентальных представлений означает, что в странах общего права вещные права распространяются только на недвижимость.

При разделении имущества на движимое и недвижимое используются различные основания.

Первым, наиболее очевидным и отраженным даже в названии «недвижимость», является физический критерий – невозможность перемещения объекта. Согласно ему недвижимостью признается такое имущество, которое не может быть перемещено без несоразмерного ущерба его назначению. При всей своей очевидности этот критерий, однако, недостаточно четок. Так, современные строительные технологии позволяют практически в неизменном виде, не разбирая, перемещать на довольно значительные расстояния – до нескольких километров – здания и сооружения, которые бесспорно относятся к недвижимости. Более того, даже земельные участки, представляющие собой хрестоматийный пример недвижимости, могут перемещаться под воздействием природных факторов или человеческой деятельности. Для наглядности представим остров, находящийся посреди водоема. Его перемещение, вплоть до присоединения к одному из берегов, может быть обусловлено намывом ила или песка, изменением уровня воды в водоеме, наконец, геологическими процессами. И если на землетрясения пока человечество влиять не научилось, то изменение русла рек, намыв территории или ее освобождение от воды путем сооружения польдеров давно перестали быть диковинкой. Таким образом, возможно и перемещение земельного участка без изменения, в принципе, его назначения, особенно если такое перемещение происходит постепенно. В связи с этим практически ни одна правовая система мира не использует только лишь физический критерий для определения понятия недвижимости.

Другой часто используемый критерий – социально-экономический – связан с высокой, как правило, стоимостью недвижимого имущества и его социальной значимостью. Далее мы покажем, что в некоторых странах к недвижимости приравниваются движимые вещи, размещенные на земельном участке, или права на недвижимое имущество. Это же соображение заставляет законодателя признавать недвижимостью объекты, являющиеся частью других объектов недвижимости, например здания и сооружения как часть земельного участка или квартиры как часть многоквартирного дома. Наконец, социально-экономические соображения обусловливают используемое в некоторых странах включение в число недвижимости заведомо движимых объектов, таких как морские и воздушные суда.

Для разграничения применяется также и юридический критерий, т. е. недвижимостью признается то, в отношении чего установлен правовой режим, свойственный недвижимости. Как уже говорилось, в англосаксонских странах вся система строится именно на таком критерии: real property – это то, что защищается реальными исками, а не наоборот. Впрочем, аналогичный подход можно наблюдать в некоторых случаях и в континентальных правовых системах. Так, распространение на права на недвижимость либо на морские или воздушные суда регистрационной системы влечет в некоторых странах признание соответствующих объектов недвижимым имуществом, несмотря на то что по природе своей они таковыми не являются.