Александр Латыев - Недвижимость за рубежом. Правовые вопросы. Учебное пособие

При определении стоимости земли существенным моментом является ее ограниченность. Действительно, территория отдельного государства, да и всей суши на Земле, представляет собой относительно постоянную величину; опыты по отвоеванию суши у моря, несмотря на отдельные локальные выдающиеся достижения (например, известно, что значительная часть Нидерландов искусственно освобождена от морской воды; попытки создания искусственных островов предпринимаются в Японии и странах Персидского залива), все-таки остаются ничтожно малой величиной в общемировом измерении. В связи с этим появление на рынке новых земельных участков маловероятно. В сфере правового регулирования это приводит к тому, что современное законодательство содержит относительно мало норм о первоначальном возникновении прав на недвижимость (в отличие, скажем, от древних правовых систем, в принципе допускавших завоевание как способ первоначального приобретения земель), но большое количество норм, определяющих условия и порядок перехода прав на земельные участки и гарантирующих надежность приобретенных прав.

Несмотря на разнообразие правовых систем, можно выделить основные вопросы, которые необходимо рассмотреть при изучении правового регулирования отношений, связанных с недвижимым имуществом: это вопросы самого определения недвижимости, публично-правовых ограничений, налагаемых на собственников и других владельцев недвижимости, системы прав на недвижимость, их регистрации и защиты, а также модификации материального права под влиянием регистрационной системы.

Настоящий учебный курс можно рассматривать как дисциплину сравнительно-правового характера. Как и любая такая дисциплина, она преследует две основные цели.

Во-первых, изучение курса позволяет получить представление о нормах, регулирующих поземельные отношения в других странах. Это может быть полезно в будущей практической деятельности: как было показано выше, недвижимость является важным имущественным активом, в наше время нередки ситуации, когда российские граждане или организации приобретают недвижимость за границей, принимают ее в залог, вступают в иные отношения, для надлежащего оформления которых необходимо иметь представление о системе регулирующих их норм.

Во-вторых, знания о правовых институтах зарубежных стран расширяют кругозор юриста, позволяют ему видеть новые перспективы развития отечественной правовой системы. В настоящее время под эгидой Президента РФ разрабатываются предложения по совершенствованию российского гражданского законодательства. В частности, в 2003 г. увидела свет Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе [1], при разработке которой широко использовался иностранный опыт. Знакомство с иностранными институтами позволит юристу при изменении законодательства лучше понимать смысл и цель вносимых изменений, представлять механизмы функционирования этих институтов.

Сравнительно-правовой анализ норм, регулирующих отношения, связанные с недвижимым имуществом, достаточно сложен в силу нескольких причин. Прежде всего это связано с тем, что основные изучаемые институты принадлежат к такой подотрасли гражданского права, как вещное право. Вообще в рамках гражданского права можно выделить космополитичные подотрасли, институты которых в разных странах весьма схожи. В первую очередь к таковым принадлежат институты, регулирующие права на результаты интеллектуальной деятельности, в основном за счет того, что эти институты относительно молоды и основаны во многом на положениях всемирных международных конвенций. Довольно унифицированы также и нормы международного частного права. Весьма схожи в разных странах нормы обязательственного права, особенно регулирующие так называемые торговые отношения. В ходе международной торговли выработан ряд правил, практически совпадающих в различных странах. В то же время в сфере частного права немало институтов, носящих ярко выраженный национальный характер. Главным образом это относится к семейному и тесно связанному с ним наследственному праву – здесь расхождения в правовом регулировании между государствами намного сильнее, поскольку названные подотрасли теснейшим образом связаны с национальными традициями, особенностями исторического развития страны, структурой семейных отношений, свойственными данному обществу ценностями.

Интересующее нас вещное право в этой системе располагается примерно посередине: с одной стороны, оно значительно менее, чем семейное или наследственное, связано с национальным духом, традиционными ценностями, с другой – оно все-таки значительно более национально, нежели обязательственное право или права на результаты интеллектуальной деятельности. Как было отмечено, недвижимость издавна рассматривается как одна из основ национальной экономики, а значит, и нормы, регулирующие связанные с ней отношения, начали складываться в разных странах уже давно и успели пройти большой эволюционный путь, в ходе которого нормы одних стран все сильнее отличались от норм других. Кроме того, важное политическое значение недвижимости также обусловливает различие в подходах к ее правовому регулированию.