Александр Латыев - Недвижимость за рубежом. Правовые вопросы. Учебное пособие

Если обратиться к истории – к римскому праву, поныне вдохновляющему континентальных законодателей, то мы увидим, что там здания самостоятельными объектами не признавались. Они рассматривались как часть земельного участка, на котором они расположены. Римский подход в настоящее время разделяется немецким правом: в соответствии с § 94 ГГУ здания рассматриваются как существенные составные части земельного участка. Той же точки зрения придерживается эстонское законодательство (ст. 16 Закона о вещном праве 1993 г.). В таком случае уже не возникает вопроса о соотношении права на земельный участок и расположенное на нем здание: коль скоро здание рассматривается как часть участка, все права на участок полностью распространяются и на здание. И все же такой подход, будучи проведенным последовательно, вступает в противоречие с интересами гражданского оборота, который требует во многих случаях разделения собственности на землю и на здание.

Как видим, каждый из двух обозначенных подходов к вопросу о статусе здания, расположенного на земельном участке, имеет свои минусы. Однако и в том и в другом случае обозначенные вопросы решаются с помощью особых ограниченных вещных прав, к которым мы еще вернемся в гл. 4.

Еще более сложные вопросы встают перед законодателем, когда ему приходится регулировать отношения не между собственниками здания и земельного участка, а между собственниками разных помещений в здании. Длительное время континентальное законодательство не допускало возможности деления здания по горизонтали – так, чтобы первый этаж был одним объектом права, второй – другим и т. д. Такое недопущение также было обусловлено тесной связью здания с землей: если само здание не признается самостоятельным объектом, то уж отдельные помещения в нем – тем более. Самым последовательным в этом плане было немецкое законодательство, однако жизненные потребности заставили его отступить от ригористичного подхода и допустить возможность собственности на отдельные квартиры. Указанное допущение было произведено не в самом ГГУ, а в отдельном Законе – о праве собственности на жилое помещение и о праве длительного пользования жилой площадью 1951 г. [5]. При этом в соответствии с законом наряду с индивидуальной собственностью на квартиры устанавливается общая собственность всех собственников квартир на общее имущество дома (стены, крышу, лестничные клетки и т. п.), а также на земельный участок, на котором оно расположено.

Несколько проще решаются обозначенные вопросы в странах англосаксонского права, где признается расщепленная собственность. Благодаря этой конструкции сохраняется возможность признавать собственниками с разным объемом прав и собственников отдельных квартир, и (в части общего имущества здания) объединение собственников (ассоциацию). Таким образом, индивидуальные собственники появляются и у здания в целом, и у отдельных помещений в нем.

5. Иные объекты

Режим недвижимого имущества зачастую распространяется на объекты, которые по природе своей являются движимыми, однако либо соединены с недвижимостью, либо предназначены для ее эксплуатации. Так, практически во всех странах объекты, неразрывно присоединенные к недвижимости (зданию или земельному участку), например дверные косяки и оконные рамы, системы отопления и водоснабжения – так называемые fixtures, признаются частями этой недвижимости и утрачивают свое самостоятельное существование в качестве объектов гражданских прав.

Кроме того, недвижимостями в правопорядке некоторых стран признаются и вещи явно движимые, но тем или иным образом (идеально, а не физически) связанные с недвижимостью. Так, ст. 524 ФГК устанавливает довольно обширный перечень подобного имущества: недвижимым имуществом по своему назначению признаются помещенные собственником на своем участке животные, служащие для обработки земли, земледельческие орудия, семена, голуби в голубятнях, прессы и котлы и многое другое, даже солома и удобрения. Поскольку французский кодекс оказал существенное влияние на законодательство других государств, его положения, в том числе о признании таких заведомо движимых вещей недвижимостью, зачастую воспроизводятся практически дословно. Согласно ст. 308 ГК Мальты, например, движимое имущество, находящееся на земельном участке и предназначенное для его использования, рассматривается как недвижимость.

В то же время во многих странах законодатели придерживаются более строгого подхода, отказываясь признавать такие объекты недвижимостью. Наиболее характерно это для стран германской правовой семьи (к ним с определенными оговорками может быть отнесена и Россия), законодательство которых вслед за ГГУ стремится последовательно проводить классификационные границы, не допуская необоснованных исключений. В связи с этим невозможно представить, чтобы сельскохозяйственные животные или инвентарь были признаны недвижимостью в Германии, Греции, Эстонии или Японии – странах, чье гражданское законодательство наиболее точно следует германской модели.