Александр Латыев - Недвижимость за рубежом. Правовые вопросы. Учебное пособие

Широкий подход французского права подтверждается тем, что недвижимостью в соответствии со ст. 526 ФГК признаются и права на недвижимое имущество: узуфрукт на недвижимые вещи, сервитуты или земельные повинности, а также иски, имеющие своим предметом истребование недвижимого имущества. Мальтийский законодатель, например, в ст. 310 ГК дополнил этот перечень правом собственности на недвижимое имущество, а также правом эмфитевтора [6].

Однако отнесение прав на недвижимость к недвижимому имуществу происходит далеко не во всех странах. Так, в ст. 846 ГЗ Латвии прямо указано, что вещные и обязательственные права, вне зависимости от того, относятся они к движимому или недвижимому имуществу, сами по себе являются имуществом движимым. В странах же германской традиции этот аспект чаще всего остается фигурой умолчания, во-первых, потому что вещами там признаются только материальные предметы, а не права, а во-вторых, потому что в законодательстве стран германской правовой семьи, как правило, не содержится излишних разъяснений, до которых читатель может дойти самостоятельно, путем логических рассуждений.

Еще одной характерной особенностью германского права является принцип индивидуальной определенности вещных прав, в силу которого не признается возможность существования имущественных комплексов с единой правовой судьбой. Такие комплексы, будучи созданы по воле сторон (например, в целях продажи или залога предприятия в целом), рассматриваются германским правом как совокупность движимых и недвижимых вещей, а также разного рода имущественных прав, каждое из которых обладает собственной судьбой, и передача их осуществляется по своим правилам. В то же время в некоторых странах законодательство признает возможность объединения совокупности вещей и придания им единой правовой судьбы. Такие совокупности, например, широко допускаются в Латвии (ст. 849 ГЗ), более того, некоторые из них прямо в законе названы недвижимостью: скажем, согласно примечанию к ст. 842 таковой считается железная дорога со всеми ее принадлежностями.

В соответствии с российским гражданским законодательством к недвижимости приравниваются также морские и воздушные суда. Подобная практика довольно мало распространена в мире. Наиболее характерно это для стран с близкой к отечественной правовой системой, например Беларуси и Казахстана. Очевидно, что правовой режим этих вещей и «настоящей» недвижимости существенно различается. В принципе, единственное, что их объединяет, – это наличие регистрационной системы возникновения, изменения и прекращения прав на них. Однако даже регистрация данных объектов производится по совершенно иным правилам, нежели регистрация прав на земельные участки, здания и сооружения, помещения и прочие объекты недвижимости.

В связи с этим гораздо более рациональным выглядит подход, использованный в ГК Нидерландов: в ст. 3:10 вводится классификация имущества на регистрируемое и нерегистрируемое, которая хотя и пересекается с вводимым ст. 3:3 делением на движимое и недвижимое имущество, однако не совпадает с ним. Всякое недвижимое имущество в Нидерландах является регистрируемым, однако далеко не всякое регистрируемое – недвижимым. Аналогично и в других странах: законодательство содержит положения о регистрации морских и воздушных судов в соответствующих реестрах, но не называет их при этом недвижимостью. Более того, в некоторых государствах, например в Латвии (чье гражданское законодательство вообще склонно разъяснять любые способные вызвать вопросы положения, в силу чего оно напоминает учебник), прямо указывается, что суда являются движимым имуществом.

Основания введения публично-правовых ограничений оборота недвижимости и прав собственников объектов недвижимого имущества.

Политические ограничения. Ограничения в приграничной зоне. Запрет на приобретение недвижимости иностранцами.

Социальные ограничения. Отмена частной собственности на землю. Ограничение максимального размера землевладения.

Экологические ограничения. Исключительная собственность государства на отдельные природные объекты. Установление обязанности использовать земельные участки определенным образом.

Экономические ограничения. Горное право.

Технические ограничения. Строительные, противопожарные и тому подобные правила.