Александр Латыев - Недвижимость за рубежом. Правовые вопросы. Учебное пособие

Изъятие объектов недвижимого имущества для публичных нужд.

Коль скоро недвижимость является не только имущественным активом, но и территориальной основой государства и важнейшим фактором социальной жизни любой страны, вполне естественно, что в отношении нее устанавливается немало публично-правовых ограничений. В принципе, их можно поделить на ограничения оборота и ограничения прав собственников. Если первые влияют на возможность распоряжаться недвижимостью, ее правовую судьбу, то вторые в большей степени связаны с фактическим использованием имущества. Соответственно различаются и основания введения тех или иных ограничений. Разумеется, все они, будучи установлены правовыми (социальными) нормами, по сути, ограничения социальные. Однако в основаниях установления такого рода ограничений могут лежать мотивы, собственно относящиеся к политической жизни общества, а равно основывающиеся на природных характеристиках недвижимости. Общественные причины в большей степени характерны для ограничений оборота недвижимости, ограничения же в использовании имущества зачастую связаны с его природными характеристиками.

Публичные ограничения намного более различаются от страны к стране, нежели частные, ввиду чего затруднительно построить их классификацию. Поэтому предлагаемое в дальнейшем изложение не следует рассматривать как исчерпывающее и систематизированное перечисление всех мыслимых форм публично-правовых ограничений. Оно является, скорее, некоей инвентаризацией, примерным перечнем возможных ограничений с сортировкой их по основаниям установления.

Земельные участки в праве выступают в двояком качестве: как объекты гражданского оборота и как часть территории государства. Долгое время понятия принадлежности земли в гражданско-правовом смысле и территории в конституционно-правовом смысле не различались и собственность на землю рассматривалась так же, как и определенная степень власти. Так, в средние века собственник земли являлся и носителем публичной власти на соответствующей территории. Разумеется, к настоящему времени такие представления утратили актуальность, однако некоторые их пережитки сохраняются до сих пор. В Великобритании, например, эти пережитки заключаются в том, что формально верховным собственником всех земель в стране является корона, т. е. государство. Однако никаких практических последствий это не влечет: верховная собственность короны давно уже представляет собой не более чем «голое право».

Гораздо более существенны имеющиеся в других странах ограничения политического характера. Так, во многих государствах собственниками земли могут быть только их граждане, иностранцам же доступно владение и пользование недвижимостью лишь на основании договора аренды, эмфитевтического права или узуфрукта. К этой же группе относятся запреты на передачу в частную собственность земельных участков в пределах определенного расстояния от государственной границы. Предполагается, что допущение частной собственности в непосредственной близости от границы способно ослабить контроль за нею. Однако ограничения этой группы в наше время все более и более сходят на нет: так, в рамках европейской интеграции страны, входящие в Европейский Союз, обязываются применять к гражданам всех стран-членов Союза те же нормы, что и в отношении своих граждан, а это исключает возможность запретов на передачу в собственность иностранцев объектов недвижимости. Пограничные ограничения в настоящее время также заключаются в основном только в особом порядке пользования такими земельными участками, но не запретами на их нахождение в частной собственности.

Ограничения могут быть обусловлены и социальными причинами. Так, во многих странах, вставших на социалистический путь развития, была отменена частная собственность на землю. В результате использование ее осуществлялось на основании административного предоставления земельных участков отдельным пользователям – сельскохозяйственным кооперативам, фермерам и т. д. В странах Латинской Америки в ходе земельных реформ, проводимых с середины XIX в. и направленных на ликвидацию существовавших там гигантских плантаций – асиенд и энкомьенд, создавались условия для развития мелкого крестьянского землевладения. В этих целях, в частности, вводились ограничения на предельный размер земельных участков, которые могли находиться в собственности одного лица. К настоящему времени эти ограничения отменены.