М. Саблин - Как погасить кредит? На примере ипотеки

С другой стороны всего просчитать невозможно – за срок погашения ипотечного кредита могут происходить самые непредвиденные события. Поэтому необходимо знать выход из каждой возможной проблемной ситуации. Зачастую достаточно вовремя подать документы на вычет или реструктуризацию, чтобы справиться с временными трудностями.

Для этого и написана вся эта книга – чтобы вооружить заемщика информацией о ситуациях, которые могут возникнуть за срок жизни ипотечного кредита и предложить решения. Погашение кредита должно если уж не приносить радость, то не быть в тягость.

Как ни странно, если вы неправильно пользуетесь жилым помещением, то банк вправе досрочно истребовать кредит и вы будете обязаны погасить не единовременный платеж, а всю сумму кредита. Конечно, такие случаи редки – банкам тоже невыгодно терять добросовестного заемщика и проценты, но все же. Чтобы этого не произошло, мы опишем, как пользоваться заложенным помещением и что это вообще такое – залог.

У некоторых заемщиков возникает простой вопрос – становится ли заемщик собственником квартиры? Или до выплаты кредита собственником является банк? Ответ таков – заемщик становится полноправным собственником объекта недвижимости, в том числе он обязан платить коммунальные платежи и выполнять все обязанности, которые возложены на собственника имущества.

В целом, нахождение квартиры в залоге при надлежащем исполнении обязательств по кредитному договору не влечет для заемщика каких-либо особых неудобств – он вправе полноценно проживать в квартире также как и любой другой собственник. Однако законодательно ему вменены определенные обязанности при пользовании предметом ипотеки, а распоряжение заложенным банку объектом недвижимости ограничено, с целью обеспечения сохранности предмета ипотеки и возможности его реализации банком для удовлетворения своих требований по кредитному договору.

Обязанности и ограничения накладываются с момента государственной регистрации ипотеки. Возникает вопрос – где заемщику узнать о том, какие обязанности существуют и какие ограничения наложены, ведь они не обязательно должны быть полностью указаны в договоре об ипотеке? А как быть при ипотеке в силу закона, когда договор об ипотеке не заключается?

Кредитный договор иногда содержит, а иногда не содержит перечня ограничений. Закладная, как правило, содержит перечень обязанностей и ограничений, но она отдается залогодержателю (банку) и заемщику предъявляется только для обозрения (заемщику рекомендуется запросить у банка текст закладной, чтобы знать, на каких условиях она им выдана).

Ответ прост – заемщик самостоятельно должен знать что можно, а что нельзя делать с заложенным объектом недвижимости, поскольку обязанности и ограничения установлены законом. Законодатель описывает их в трех главах Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: глава V: «Обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке», глава VI: «Переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц» и глава VII: «Последующая ипотека».

Помимо этого, в договоре об ипотеке и закладной могут быть указаны дополнительные ограничения. Отметим, что ограничения могут быть установлены еще и в договоре страхования, поскольку страховая компания также заинтересована в сохранности предмета ипотеки. К примеру, любое действие, которое может повлечь увеличение страхового риска, даже ремонт, как правило, необходимо согласовывать со страховой компанией, которая вправе потребовать увеличение размера оплаты.

Повышенное внимание законодателя и банков к предмету ипотеки понятно, ведь при неисполнении обязательств заемщиком именно квартира будет являться фактически единственной гарантией возврата средств.

Перечислим основные обязанности залогодателя (собственника заложенного объекта недвижимости):

при пользовании заложенным имуществом не допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом;