М. Саблин - Как погасить кредит? На примере ипотеки

Обычно, с кредитным договором и закладной заемщики знакомятся, когда квартира выбрана и одобрена, банк готов выдать кредит, а в переговорной комнате банка уже сидит продавец и ждет закладки денег в ячейку. Внимательно почитать документы, предложить какие-то изменения или даже отказаться от подписания кредитного договора в таких условиях, согласитесь, невозможно. Это будет означать срыв сделки и потерю аванса.

Поэтому целесообразно запросить у банка форму кредитного договора и закладной до подачи заявления-анкеты. Если же клиент планирует обратиться в несколько банков, условия ипотечных программ которых его устраивают и менять эти банки клиент не собирается, то можно запросить документы сразу после получения одобрения лимита кредитования.

Цель заемщика – сравнить условия кредитных договоров и закладных и учесть при принятии решения о выборе банка. Ведь итоговый объем обязательств заемщика приводится именно в кредитном договоре с заемщиком. В публикуемых условиях ипотечных программ так детально обязательства не прописываются. С другой стороны, существенные условия кредитного договора – ставка, срок, размер кредита, размер ежемесячного платежа и порядок его оплаты заемщику известны и без кредитного договора. Поэтому нельзя сказать, что изучение кредитного договора так уж много даст заемщику.

Изменить условия кредитного договора практически нереально, ведь формы кредитных договоров утверждаются коллегиальным органом банка и потому изменения в эти формы, как правило, также выносятся на рассмотрение этого органа. То есть, если конкретное условие не устраивает заемщик вправе письменно обратиться в банк с просьбой поменять условие. При согласии с предложением заемщика банк договор изменит, а при не согласии – не изменит. Стоит ли ввязываться в эту длительную и непрогнозируемую процедуру решать заемщику.

Также отметим важный нюанс про закладную, которая, напомним, подтверждает права банка на получение исполнения по кредитному договору. Поэтому в закладной обычно дублируются все права и обязанности заемщика по кредитному договору.

Кредитный договор и закладная налагают на заемщика определенные обязательства, которые необходимо исполнять и исполнения которых банк вправе потребовать в принудительном порядке через суд. Не зря Центральный банк России предупреждает заемщиков:

«Помните! Подписав кредитный договор (заявление-оферту), Вы соглашаетесь со всеми его условиями и принимаете на себя обязательства по их выполнению, в том числе по возврату в установленные сроки суммы основного долга и уплате всех причитающихся платежей, за неисполнение (ненадлежащее исполнение) которых банк будет вправе обратиться с иском в суд.

Подписывайте кредитный договор (иные документы банка), только если Вы уверены в том, что все его условия Вам понятны, Вы точно представляете, какие платежи и когда Вам необходимо будет произвести, и Вы убеждены, что сможете это сделать 7 7 Письмо ЦБ РФ от 5 мая 2008 г. №52-Т «О «Памятке заемщика по потребительскому кредиту» // Вестник Банка России. 2008. №21. ».

Выделим основные условия кредитного договора и закладной, на которые следует обратить внимание (как на этапе первичного изучения, так и на этапе подписания, поскольку часть данных вносится, когда уже известны все условия кредитования):

Условия, которыми обусловлена выдача кредита.К примеру, может быть указано о выдаче кредита после представления в банк зарегистрированного договора купли-продажи продажи квартиры, расписки о подаче договора на регистрацию. Чтобы не было сюрпризов во взаимоотношениях с продавцом следует четко понимать в какой момент и при каких условиях банк выдаст кредит и каким образом заемщик его обязан перечислить продавцу.

Сроки ежемесячного погашения кредита (платежный период).Обычно заемщик обязан производить оплату с первое по последнее число месяца, либо в определенный период, допустим с 20 по 25 число каждого месяца. Важно для себя запомнить число месяца, до которого заемщик обязан ежемесячно вносить деньги на счет в погашение кредита, поскольку с нарушением этого срока связано начисление пеней.