Юрий Михайлов: Ваша недвижимость

Заметим, что нередко для определения "справедливой" цены жилого помещения прибегают к услугам профессиональных оценщиков. Подробнее об этом можно узнать из содержания главы 10 настоящего пособия.

К числу существенных следует отнести и условие о передаче жилого помещения от продавца к покупателю. Такое условие должно включаться в договор купли-продажи в соответствии со ст.556 ГК РФ.

В общем случае факт передачи жилого помещения от продавца к покупателю осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту (иному аналогичному документу). Таким образом, обязательство продавца о передаче жилого помещения покупателю должно рассматриваться в качестве исполненного после вручения, точнее, обеспечения покупателю беспрепятственного доступа в жилое помещение и пользования им в качестве такового, и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.* (* Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче (приеме) жилого помещения на условиях, предусмотренных договором, должно рассматриваться как отказ от исполнения предусмотренной договором обязанности передать (принять) жилое помещение).

Поясним, что обеспечение покупателю беспрепятственного доступа в купленное им жилое помещение и пользование им в качестве такового предполагает предварительное юридическое и фактическое освобождение данного жилого помещения продавцом. Юридическое освобождение жилого помещения – это снятие с регистрации лиц, ранее зарегистрированных в данном жилом помещении, т.е., проще говоря, их выписка на другой адрес. Физическое освобождение жилого помещения – это освобождение данного помещения от имущества лиц, ранее пользовавшихся данным помещением. Сроки юридического и физического освобождения жилого помещения подлежат согтасованию между сторонами договора после чего закрепляются в документе.

На практике за лицами, ранее зарегистрированными в жилом помещении, по соглашению между сторонами договора может быть сохранено право пользования данным помещением либо его частью. Порядок пользования жилым помещением этим лицами после перехода права собственности от продавца к покупателю должен быть определен в договоре.* (* См. ст.558 ГК РФ).

Со своей стороны, покупатель должен заплатить продавцу установленную договором цену жилого помещения – к примеру, посредством банковского аккредитива либо поместив соответствующие денежные средства в банковскую ячейку, доступ к которой продавец получит только под предъявление покупателем свидетельства о регистрации права собственности на приобретенное жилое помещение.* (* См. ст.551 ГК РФ). Стороны вправе определить в договоре любой устраивающий их порядок расчетов в том числе и через третьих лип {посредников) учитывая при этом что фактически договор будет считаться заключенным и вступившим в силу не непосредственно после подписания, а только с даты его государственной регистрации.

Несколько слов – о форме и содержании договора купли- продажи жилого помещения. В соответствии со ст.550 ГК РФ такой договор заключается:

―в письменной форме;

―путем составления одного документа;

―посредством подписания этого документа обеими сторонами сделки.

Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. В то же время обратим внимание уважаемых читателей на то, что в ГК РФ не содержится требование о нотариальном удостоверении договора. Таким образом, с одной стороны, гражданское законодательство допускает заключение договора о купле-продаже жилого помещения в простой письменной форме. Однако при отсутствии в договоре перечисленных выше условий документ не может быть признан заключенным, что, в свою очередь, делает невозможной его государственную регистоапию а вместе с ней – и пеоеход поава собственности на предмет сделки (соответствующее жилое помещение).

В содержании договора о купле-продаже жилого помещения, помимо перечисленных ранее существенных условий, следует зафиксировать:

―наименование документа;

―заголовок к тексту;

―сведения о дате и месте составления договора;

―сведения о сторонах договора;

―сведения о прочих условиях договора (в частности, о порядке изменения первоначальных условий, а также о прекращении действия договора, см. далее);