Юрий Михайлов: Ваша недвижимость

Возможна, впрочем, и обратная ситуация, в соответствии с которой в жилом помещении нет ничего, кроме "ограждающих поверхностей" (пола, потолка и стен с зияющими оконно- дверными проемами). Эти обстоятельства, безусловно, должны найти свое выражение в объявленной стоимости жилого помещения, причем вы вправе настаивать на ее снижении – ведь толковый ремонт подобного жилья может обойтись вам в половину стоимости его покупки.

Подытоживая, заметим, что осмотр жилого помещения – это, пожалуй, последний этап, на котором покупатель, в принципе, еще может отказаться от совершения сделки, ничем не рискуя: дескать, не понравилась "хата", и все. Так что не спешите, расставаясь с продавцом, тут же заводить разговор о заключении договора. Возьмите тайм-аут на неделю-другую. Это время пригодится вам, чтобы:

―осмыслить увиденное – в частности, прикинуть, насколько показанное вам жилое помещение отвечает вашим ожиданиям и сможете ли вы в нем прожить длительное время, ни о чем не сожалея;

― прикинуть, во что обойдется вам ремонт (без него в любом случае не обойтись);

―осмотреть еще два-три жилых помещения (из числа выбранных вами заранее) и сделать из этих визитов соответствующие выводы (все, как известно, познается в сравнении);

― обстоятельно обсудить результаты осмотров с сопровождавшими вас лицами;

―составить окончательное мнение о продавце (продавцах) – в частности, их порядочности и честности;

― наконец, сделать окончательный выбор в пользу оптимального, на ваш взгляд, варианта.

По прошествии условленного времени созванивайтесь с тем продавцом, предпочтение которому вы отдаете, а остальных – не забудьте проинформировать об отказе от совершения сделки с ними (лучше – без объяснений мотивов своего решения и без вступления в полемику, поскольку решение вами уже принятои подлежит исполнению). Теперь вам предстоит вместе с продавцом-"победителем" согласовать условия договора, и о том, как это делается – читайте дальше.

Условия договора купли-продажи жилого помещения определяются сторонами с учетом положений параграфа 7 главы 30 части второй ГК РФ. Эти же положения, кстати, устанавливают и требования к содержанию и форме договора (см. далее).

Приступая к выработке условий договора, сторонам следует прежде всего согласовать между собой наиболее важные (существенные) условия сделки. После того, как между покупателем и продавцом будет достигнуто согласие по существенным условиям сделки, можно перейти к выработке прочих (второстепенных) условий.

К существенным условиям договора купли-продажи жилого помещения следует в первую очередь отнести условие о взаимных обязанностях сторон, которые, как следует из ст.454 ГК РФ, состоят в следующем:

―обязанность продавца – передать покупателю приобретаемое им жилое помещение;

―обязанность покупателя – принять от продавца приобретаемое жилое помещение, уплатив за него цену, указанную в договоре (см. далее).

Кроме того, в договоре купли-продажи должны быть конкретно определены:

―предмет договора (передаваемое от продавца покупателю жилое помещение);

―цена, которую следует уплатить за приобретаемое жилое помещение.

Предмет договора должен быть определен в содержании документа на основании ст.554 ГК РФ. Как следует из указанной статьи, в договоре купли-продажи должны быть "указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в томчисле данные, определяющие расположение недвижимости в составе другого недвижимого имущества". Иными словами, данные, приведенные в договоре, должны обеспечивать идентификацию жилого помещения, позволяющую безошибочно отличить это помещение от другого по соответствующим характеристикам (состав, общая и жилая площадь, адрес, этаж). Подчеркнем, что отсутствие в договоре таких данных позволяет рассматривать условие о предмете договора как не согласованное сторонами, а сам договор – рассматривать как не заключенный (с вытекающими отсюда последствиями).

Цена жилого помещения должна быть определена в содержании документа на основании ст.555 ГК РФ. Такая цена может быть указана за жилое помещение в целом (общая цена) либо за единицу площади жилого помещения – например, за один квадратный метр. В последнем случае общая цена жилого помещения определяется исходя из его фактического размера (общей площади). Бели условие о цене жилого помещения в договоре отсутствует, то последний также считается незаключенным.