Евгений Венгеровский - Государственная поддержка субъектов малого и среднего предпринимательства - совершенствование правового регулирования

Статья 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» закрепляет возможность возмездного отчуждения имущества, переданного субъектам малого и среднего предпринимательства, в их собственность в соответствии с нормами Закона № 159-ФЗ, которые регулируют отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности их участия в приватизации арендуемого имущества.

Следует отметить, что отношения, возникающие при отчуждении арендуемого имущества, переданного организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, под сферу регулирования Закона № 159-ФЗ не подпадают.

Статья 3 Закона № 159-ФЗ закрепляет преимущественное право на приобретение арендуемого имущества за субъектами малого и среднего предпринимательства, его арендующими, при наличии определенных условий:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пени) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества либо (в отдельных случаях) на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Неоднозначность некоторых норм Закона № 159-ФЗ на практике дает возможность органам местного самоуправления мешать реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение недвижимости. Рассматривая проблемы аренды нежилых помещений субъектами малого и среднего бизнеса, при установлении наличия у субъекта преимущественного права выкупа помещений, следует иметь в виду, что законом не установлены указания об обязательности государственной регистрации договора аренды недвижимости, заключенного на неопределенный срок. С учетом того, что государственной регистрации подлежат только договоры аренды зданий или сооружений, заключенные на срок не менее одного года, в случае отсутствия в договоре аренды прямого указания о сроке его действия, превышающем один год, правило о государственной регистрации на него не должно распространяться. Данная позиция отражена в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [31], согласно которому договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации.

Таким образом, договор аренды, заключенный на срок менее одного года, государственной регистрации не подлежит. Договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, также не подлежит государственной регистрации, поскольку неопределенный срок может продолжаться как менее, так и более года и действителен до момента государственной регистрации нового договора аренды на то же имущество с тем же арендатором, заключенного более чем на год. Кроме того, в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ если после окончания срока действия договора арендодатель не потребовал возвратить арендуемое имущество, а арендатор с согласия арендодателя продолжил пользоваться арендуемым имуществом, то договор считается возобновленным на тех же условиях.

В правоприменении возникают ситуации, когда по истечении срока действия одного договора аренды недвижимости был заключен новый договор аренды сроком более чем на один год, однако с момента его подписания до государственной регистрации проходит какое-то время. В этой связи при рассмотрении заявления предпринимателя о преимущественном праве выкупа имущества возникает спор: будет ли распространяться на отношения сторон действие предыдущего договора аренды до момента государственной регистрации нового договора либо арендатор незаконно пользуется спорным имуществом? Как правило, в таких случаях субъект малого и среднего предпринимательства получает письменный отказ соответствующего органа местного самоуправления в предоставлении преимущественного права на приобретение арендованного имущества мотивированный тем, что договор аренды, заключенный на срок менее одного года либо на неопределенный срок, не прошел государственную регистрацию.