Майкл Хадсон - Убийство Хозяина - Как финансовые паразиты и долговое рабство разрушают мировую экономику

3. Снижение процентных ставок, повышающее «нормы капитализации»

Норма капитализации является обратной величиной процентной ставки. При процентной ставке 5 % чистая годовая рента в размере 1 млн долл. будет поддерживать исключительно процентный ипотечный кредит на 20 млн. долл. При процентной ставке 4 % она будет поддерживать ипотечный кредит на 25 млн. долл. Так как процентные ставки падают, данный поток рентного дохода будет поддерживать больший кредит. Поскольку основная ставка в банковской системе США снизилась с 20 % в 1980 году, банки были готовы предоставлять кредиты в большем объёме потенциальным покупателям недвижимости и инвесторам.

4. Инвестиции пенсионных фондов в фондовый рынок и недвижимость

С 1950-х годов большая часть пенсионных накоплений направлялась на фондовый рынок. Повышение цен на акции приветствовалось как капитализм пенсионных фондов (иногда называемый социализмом пенсионных фондов). Пенсионные фонды вкладывались в «мусорные» облигации в 1980-х годах и в пакетные ипотечные кредиты после краха пузыря доткомов в 2000 году. Ипотека стала самой доходной формой обеспечения, направляя пенсионные накопления на рынок недвижимости посредством предоставления банкам рынка для созданных ими кредитов.

5. Налоговый фаворитизм для прироста капитала и наследственного богатства

Когда в 1913 году был введён налог на прибыль в США, прирост капитала облагался налогом как обычный доход. Логика заключалась в том, что повышение цен на акции, облигации или недвижимость создаёт чистый капитал владельцу так же, как и сбережения за счёт заработной платы или прибыли. Но к 1921 году лоббистам, занимающимся финансами и недвижимостью, удалось снизить налоги на прирост капитала, уменьшив их до 12,5 % для активов, вложенных в банк не менее чем на два года. В 1934 году налог на прирост капитала был снижен ещё больше, а администрация Эйзенхауэра в 1954 году снизила налоговую ставку до 25 %, какой она и оставалась до 1967 года. Администрация Рейгана-Буша ещё больше снизила налоговую ставку, особенно в отношении недвижимости. Домовладельцам позволили делать вид, что их здания обесценились чуть более чем за семь лет, создав фиктивную плату, которая компенсировала рентный доход. Это практически освободило от подоходного налога коммерческую недвижимость и недвижимость собственников, живущих вне владения.

Доходы от недвижимости не облагаются налогом, если они реинвестируются в приобретение новой собственности. Многие европейские страны вообще не облагают налогом прирост капитала. Британские арендодатели могут уклоняться от уплаты налогов, держа свою собственность на счёте острова Мэн или в другом анклаве, позволяющем избегать налогообложения. Этот фаворитизм позволил сколотить состояния на недвижимости, в основном свободные от налогов на доходы и прирост капитала. Когда владельцы умирают, все налоговые обязательства прощаются, и наследники могут продолжать наращивать накопления. Неудивительно, что теперь Один Процент контролирует львиную долю богатства и доходов в США!

6. Снижение амортизационных отчислений, увенчавшихся исключительно процентными кредитами

До 1980-х годов стандартная жилищная ипотека выдавалась на 30 лет. Погашение ссуды на 1/ 30в год эквивалентно ежегодной выплате 3,3 процента от суммы основного долга. «Освобождение» заёмщиков от необходимости платить эти проценты позволяет превратить их в большую сумму кредита. При ставке 5 % кредит без амортизации повышает ипотечный потенциал на % (т.е. 3,3 делится на 5). При ставке 6 % сумма кредита может увеличиться на 55 %.

Ко времени, когда в 2008 году пузырь на рынке недвижимости достиг своего пика, исключительно процентные кредиты распространились ещё шире. Банки предпочитали, чтобы кредиты не погашались, а просто пролонгировались, принося проценты год за годом. Домовладельцы, которые выплатили всё, что были в состоянии только по процентам, не могли оплатить ипотеку и ступали на вечную долговую беговую дорожку.

7. Пониженные авансовые платежи

Новая практика кредитования вызвала появление нового финансового словаря. Предоставление 100 % ипотечных кредитов расширило рынок для «субстандартных» заёмщиков за годы, предшествовавшие 2008 году. Кредитование даже более чем на 100 % — до 110 % — позволило заёмщикам получать не только собственность, но и достаточный кредит для оплаты брокерских и ипотечных платежей, банковских сборов и, возможно, оставлять достаточно, чтобы «перекрасить и отделать» надежду. Кто же мог сказать «Нет» таким соблазнительным почти бесплатным сделкам? Результатом нулевого первоначального взноса стало бесконечно большое соотношение долг/капитал.