Майкл Хадсон - Убийство Хозяина - Как финансовые паразиты и долговое рабство разрушают мировую экономику

Недвижимость находится в центре внимания этой динамики пузыря, потому что около 80 процентов прироста цен активов приходится на недвижимость, а остаток — на облигации и акции. Результирующий прирост цен на самом деле не является приростом «капитала». Земля и другие активы, приносящие ренту, не являются «капиталом» в классическом смысле этого слова, то есть рукотворными средствами производства, стоимость которых отражает фактические издержки производства. Земля имеет только рыночную стоимость приобретения, которая основана на том, сколь много банки будут кредитовать под неё. Около 80 процентов новых банковских кредитов — это ипотека, поэтому рост создания банковских кредитов ощущается главным образом в ценах на недвижимость.

В отличие от промышленной прибыли прирост капитала в значительной степени является продуктом волны инфляции цен на активы, то есть волны банковского кредита на более простых условиях для привлечения заёмных средств. Так как процентные ставки начали свое 30-летнее снижение в 1980 году, финансовая волна кредитования позволила заёмщикам покупать эти активы и обеспечила им поток доходов с более высокими суммами низкопроцентных кредитов. Соотношения цена / прибыль растут, когда процентные ставки падают (описано ниже). Следовательно, получение таких доходов отличается от зарабатывания их трудом и предпринимательством. Именно эту прибыль авторы 19-го века называли «незаработанным приростом», особенно когда он накапливается из-за растущей стоимости земли.

Десять динамических процессов, которые побудили экономику финансовых пузырей сосредоточиться на доходах от роста цен на активы:

1. Рост стоимости участка земли благодаря процветанию, расходам на инфраструктуру и росту населения.

2. Экспоненциальный рост кредита.

3. Снижение процентных ставок, повышающее «нормы капитализации».

4. Инвестиции пенсионных фондов в фондовый рынок и недвижимость.

5. Налоговый фаворитизм для прироста капитала и наследственного богатства.

6. Снижение амортизационных отчислений, увенчавшихся исключительно процентными кредитами.

7. Пониженные авансовые платежи.

8. Процентные ставки — «приманки», с процентными платежами, «взрывающимися» каждые три года.

9. Вторичный рынок для покупателей небанковских ипотек.

10. Явное мошенничество («ссуды лжецов» и другой «ядовитый» финансовый мусор)

Сочетание роста населения и урбанизации, процветания (с домами как важнейшими показателями статуса), государственных расходов на транспорт и другую инфраструктуру, а также растущих политических возможностей владельцев недвижимости снижать налоговые ставки, повысило цену земли и арендную плату. В рамках этих долгосрочных тенденций финансовые циклы повышают и понижают процентные ставки цен на активы и цены активов. Экономика пузырей повысила цены на активы исключительно по финансовым причинам, в основном за счёт снижения процентных ставок с их пикового уровня в 20 % в 1980 году и одновременного упрощения условий кредитования, чтобы увеличить объёмы, на которые банки будут кредитовать под залог доходов и имущества (увенчавшиеся явными «ссудами лжецов»).

* * *

1. Рост стоимости земельных участков благодаря процветанию, расходам на инфраструктуру и росту населения

В Главе 3 прослеживалось, как классическая экономика объясняла, почему цены на земельные участки, месторождения полезных ископаемых и другие природные ресурсы растут по причинам, не связанным с затратами труда или предприимчивостью их владельцев. Государственные инвестиции в дороги и другие элементы транспортной системы, школы и парки, водоснабжение и другую инфраструктуру предоставляются бесплатно или по ценам, субсидируемым всеми налогоплательщиками. В результате налогоплательщики, а также арендаторы в конечном итоге платят за создание богатства для землевладельцев, что позволяет тем брать больше займов или вынуждает новых покупателей жилья занимать больше, чтобы получить право собственности на такие участки. В тех случаях, когда арендная плата выплачивается банкам в виде процентов, землевладельцы, так же, как и налогоплательщики, в конечном итоге создают доходы и богатство для финансового сектора.

2. Экспоненциальный рост кредита

Прирост капитала обусловлен главным образом привлечением заёмных средств, а покупки производятся с возможно меньшим объёмом собственных денег. По мере роста финансового богатства банки конкурируют за новый бизнес, упрощая условия кредитования. Этот процесс становится самоподдерживающимся по мере роста цен на недвижимость. Спекулянты и домовладельцы готовы платить своим банкам арендную плату, надеясь получить прирост капитала. Логический конец наступает в тот момент, когда финансовые расходы поглощают весь рентный доход или прибыль. Эта готовность заёмщиков выплачивать весь рентный доход кредиторам является движущей силой пузырей цен на активы.