Глеб Осипов - Практика инвестирования в коммерческую недвижимость

Предположим, что в эту категорию условно включаются и гостиницы, то можно дать характеристики этих объектов по звездной классификации:

Одна звезда : недорогие строительные материалы; санузел, ванные и душевые комнаты на этаже на каждые пять номеров; наличие лифта, эскалатора; телефон с городской и междугородней связью.

Две звезды: в номерах умывальники с горячей и холодной водой; минимум в 50 % номеров – полноценные санузлы; общая ванная или душ на каждые 20 человек, а туалет на каждые 10 человек; стены и пол санузлов водонепроницаемы.

Три звезды: красивый внешний вид и включенность в архитектурный ансамбль улицы; санузлы с качественной сантехникой, стены и пол водонепроницаемы; наличие лифта и автостоянки; городской телефон во всех номерах; санузлы в каждом номере; наличие ресторана и бара; резервная система горячего водоснабжения.

Четыре звезды: органичное внедрение в архитектурный ансамбль улицы; интерьеры в единой стилистике; качественный ремонт с использованием дорогостоящих материалов; дорогая сантехника; стены и пол санузлов водонепроницаемы.

Пять звезд: уникальный дизайн интерьера; качественная внутренняя отделка; площадь санузла от 4 кв. м; в каждом номере – полноценный санузел и телефон; охранная сигнализация; система кондиционирования, звукоизоляция.

Для 4 и 5 звезд также обязательным является наличие конференц-зала, медпункта, бассейна, сауны, салона красоты, магазинов, кафе, ресторана, бара.

Под социальными объектами коммерческой недвижимости следует понимать объекты, деятельность которых приносит общественные блага (социальная деятельность) и коммерциализация которых не представляется столь очевидной [16].

Насколько в нас сильна «обломовщина», или делать всё, что душе желается, и ничего не делать.

Впервые я начал задумываться о целях приобретения коммерческой недвижимости, когда увидел возможность получения дополнительной прибыли в сфере коммерческой недвижимости за счет использования своих и даже заемных денежных средств.

Исходя из своего опыта работы в сфере коммерческой недвижимости выделяю следующие цели покупки:

1. Создание пассивного дохода.

2. Создание капитала.

Не ошибусь, если напишу, что большинством людей и скорее всего тобой (читателем), коммерческая недвижимость воспринимается как стабильный способ получения систематических доходов за счет сдачи в аренду имеющихся площадей. Не раз приходилось слышать, как люди сравнивают коммерческую недвижимость с пенсией или с регулярной заработной платой, имея в виду стабильность платежей. В целом, очень грубо и утрируя, можно согласиться с этими утверждениями, но с определенными оговорками.

Вкладываясь в коммерческую недвижимость, люди рассчитывают на получение систематических арендных платежей, и это четко формирует в них убеждение о том, что владение коммерческой недвижимостью приносит ощущение стабильности. Вроде ничего не делаешь, смотришь на расчетный счет и видишь то одно поступление, то другое, то третье, и так далее. Эндорфины вырабатываются, а вера укрепляется.

Другие инвестируют в коммерческую недвижимость для сохранения заработанных денежных средств и их приумножения в расчете на рост цены купленных активов.

В то же время, большинство инвесторов пытается сочетать первую и вторую цели при выборе объекта инвестирования с верой в то, что таким образом получат лучшую конечную выгоду.

На самом же деле стратегии первичного захода в эту сферу следующие (при этом следует иметь в виду, что здесь не говорится, правильно это или нет, а лишь повествуется):

1. Желание сберечь накопленное.

У каждого из нас оно есть. Мы хотим сохранить то, что заработали своим трудом. И кажется, что вот оно – коммерческая недвижимость – вложу туда и уже точно не потеряю. Вы думаете такими категориями? Каждый из нас когда-то возможно ловил себя на этих мыслях. Как правило, у таких людей нет желания сдавать в аренду, продавать, они просто хотят сохранить накопленное, потому что убеждены в порочности системы обмена и не уверены в денежных средствах. В большинстве случаев эти люди покупают апартаменты, иногда офисную недвижимость на разных стадиях строительства и редко сдают их в аренду, для них это способ цементирования ликвидных активов (денег). В стратегии есть очевидный недостаток – капитал не работает и не требует систематического обслуживания за счет других источников.