Глеб Осипов - Практика инвестирования в коммерческую недвижимость

• имеется охраняемая наземная и подземная парковка из расчета минимум одно место на 100 кв.м. офисных площадей;

• здание оборудовано современными инженерными системами;

• имеются современные системы климат-контроля, 4-х или 2-хтрубная система вентиляции;

• есть оптико-волоконные телекоммуникации;

• здание охраняется круглосуточной охраной, оборудовано современными системами безопасности;

• перемещение между этажами осуществляется с помощью современных скоростных лифтов;

• электроснабжение производится с помощью двух независимых источников, имеется источник бесперебойного питания;

• наличествует широко развитая инфраструктура, включающая в себя центральную рецепцию на первом этаже, кафетерий, ресторан, банкомат, полиграфический салон и т. д.

Класс В.Офисы категории «B» по многим характеристикам близки к помещениям класса «А», но обычно они не настолько престижны, не так удачно расположены и спектр предлагаемых ими услуг не настолько широк.

Случается и так, что в этот разряд переходят офисы категории «А» после нескольких лет интенсивной эксплуатации, тем более, что стандарты качества постоянно растут, и то, что 5–10 лет назад казалось идеалом, сегодня уже так не воспринимается.

Часто деловые помещения категории «В» находятся не в специализированных офисных центрах, а в реконструируемых особняках в самых разных уголках города. Их арендуют представительства западных фирм, российские банки, издательские компании. Сейчас наблюдается следующая тенденция: более соответствующие международным стандартам офисы класса «А» используются как представительские, там располагается топ-менеджмент компаний, а в помещениях класса «В» ведется основная работа компании (тем более, что арендная плата в помещениях этой категории значительно ниже).

Характерными особенностями офисов класса «В» являются качественная недорогая отделка, небольшой набор предоставляемых услуг. По отношению к ним могут использоваться такие слова, как «эконом-класс» или «бюджетный офис». Различия между «В+» и «В» обычно сводятся к разнице в качестве отделки и инженерных систем зданий.

Отличительные черты офиса категории «В+»:

• расположен в пределах доступности метрополитена, до него можно добраться по одной из основных транспортных магистралей;

• находится в новом или полностью реконструированном здании;

• имеется вся документация, касающаяся права собственности и эксплуатации зданий, нет никаких проблем с ее оформлением;

• управление производится профессионалами;

• этаж может быть спланирован по-разному;

• высота между перекрытиями – не меньше 3,3 м;

• в здании есть возможность установки подвесных потолков и фальшполов;

• расстояние между полом и подвесным потолком не меньше 2,75 м;

• установлены современные окна, обеспечивающие большую степень естественной освещенности;

• допускаются разные значения нагрузки на межэтажные перекрытия;

• для внутренней отделки используются недорогие качественные материалы;

• имеется охраняемая парковка (чаще всего – наземная) из расчета минимум 1 место на 100 кв.м. арендуемых площадей;

• допускаются разные значения обеспеченности инженерными коммуникациями;

• наличествует система вентиляции с предварительным охлаждением воздуха, может быть установлена сплит-система кондиционирования;

• в здании предоставляются качественные услуги надежного телекоммуникационного провайдера;

• охрана ведется круглосуточно, здание оборудовано современными системами безопасности;

• в здании наличествуют хорошо работающие лифты;

• имеется инфраструктура: центральная рецепция в холле 1-го этажа, кафетерий для сотрудников и т. д.

Класс С.По своим характеристикам офисы класса «С» в целом соответствуют помещениям категории «В», но у них имеются какие-либо недостатки. Это могут быть проблемы с расположением (удаленность от транспортных магистралей, неудобный подъезд), оборудованием (слабо развитая инфраструктура обслуживания, слишком маленькая парковка) и т. д. Поэтому здания, которые хотя бы по одному серьезному критерию не соответствуют категории «В», включаются в этот класс.

Часто офисы категории «С» находятся в зданиях бывших заводоуправлений, НИИ и т. д., то есть переоборудованы из помещений, слабо приспособленных к тому, чтобы быть современными офисами. Обычно они имеют непрезентабельный вид, отличаются невысоким уровнем предоставляемых услуг, относятся к непрестижной категории.