Глеб Осипов - Практика инвестирования в коммерческую недвижимость

Отличительные черты офисов класса «С»:

• могут быть расположены практически где угодно;

• находятся в нереконструированных зданиях, максимум – с фасадом, подвергшимся косметическому ремонту;

• в здании могут быть проблемы с правильным оформлением некоторых юридических документов;

• здание эксплуатируется силами владельца;

• для здания характерна коридорно-кабинетная планировка;

• допускаются разные значения таких показателей, как глубина и ширина этажа, расстояние между перекрытиями, между полом и подвесным потолком;

• внутренний ремонт, как правило, выполняется силами самих арендаторов;

• наличествует охраняемая наземная парковка, размеры которой могут быть самыми разными;

• система вентиляции, может быть установлена сплит-система кондиционирования;

• коммуникации осуществляются с помощью телефонных линий или коммерческих телефонных провайдеров;

• имеется круглосуточная охрана;

• инфраструктура, как правило, имеется, но степень ее развитости зависит от конкретного здания и его владельца.

Класс D.Существуют офисы класса «D», которые обычно располагаются в административных зданиях с устаревшими инженерными системами, где отсутствуют современные автоматизированные системы жизнеобеспечения. Обычно их происхождение связано с 1990-ми годами, когда офисы создавались на базе нежилых помещений в НИИ, административных зданиях и т. д. Предварительно, как правило, в них проводился ремонт, но с тех пор прошло уже очень много лет.

Такие здания иногда могут довольно презентабельно выглядеть, в них есть библиотека, типография, телефонная линия. За последние несколько лет ряд НИИ вкладывал суммы, полученные от арендаторов, в реконструкцию и переоснащение помещений, поэтому некоторые из них можно было бы даже отнести к категории «С». Эти офисы совершенно не отвечают современным международным стандартам, однако сдаются в аренду по очень доступной цене, что, собственно, и делает их привлекательными для мелких фирм.

Объекты индустриального назначения служат для производства, переработки, хранения, складирования. Данные объекты могут быть очень различными в зависимости от места расположения, разрешенного вида использования, типа бизнеса и др.

Однако все-таки можно выделить следующие классы и в этой категории:

Характеристики класса «А»: одноэтажное здание с высотой потолков не менее 10 м; плоский бетонный пол с высоким индексом проектной нагрузки; наличие административных и бытовых помещений; расположение вблизи главных транспортных магистралей, не далее 40 км от города; прямой доступ на территорию с дороги, удобный въезд, парковка; выделенная погрузочно-разгрузочная зона; оснащение специализированными устройствами; охранная сигнализация; видеонаблюдение; система пожарной безопасности и пожаротушения; устройства регулирования влажности и температуры; тепло и водоснабжение; система аварийного электроснабжения; качественная внутренняя отделка и благоустроенная территория; железнодорожная ветка.

Производственно-складские помещения класса «В» имеют следующие характеристики: новое или реконструированное здание прямоугольной формы с высотой потолков не менее 6 м; один или два этажа; бетонный или асфальтированный пол; отопление; автономное электроснабжение; пандус, грузовой лифт; место для разворота транспорта на территории; охраняемая территория; сигнализация, видеонаблюдение; телекоммуникации; вентиляция; офисные и бытовые помещения; контроль доступа; железнодорожная ветка.

Класс «С»: производственное помещение, ангар с высотой потолков не менее 4 м; пол асфальтированный или бетонный; офисные и бытовые помещения; площадки для маневрирования транспорта; пандусы, лифты, подъемники; вентиляция и отопление; система пожаротушения и сигнализация; охраняемая территория; система телекоммуникаций; железнодорожная ветка.

И, наконец, помещения класса «D »: подвальное или полуподвальное помещение, ангар; вентиляция, отопление; системы пожаротушения и сигнализации; охрана; офисные и бытовые помещения; площадка для маневрирования машин; телекоммуникации; железнодорожная ветка.

Под апартаментами имеются в виду помещения квартирного типа, включающие в себя одну или несколько комнат, используемых для сдачи в аренду или перепродажи. Например, «апарт-отель» (если это целое здание, то все помещения квартирного типа этого здания являются номерами, как в гостинице, и сдаются в аренду).